投資前景樂觀

　　金融危機下，“商住倒掛”成為國內(nèi)房地產(chǎn)畸形發(fā)展的表現(xiàn)之一。DTZ戴德梁行報告顯示，北京樓市商住價格在今年第三季度出現(xiàn)倒掛，部分地區(qū)公寓比同區(qū)寫字樓每平方米的價格高2萬元。以位于崇文區(qū)花市大街的國瑞城為例，其公寓的價格已達(dá)到3萬元/平方米，最高達(dá)到3.5萬元/平方米，而在北京崇文區(qū)、宣武區(qū)，幾乎沒有發(fā)現(xiàn)單價高于2萬元/平方米的寫字樓。

　　這種現(xiàn)象不只在北京、上海、廣州等一線城市出現(xiàn)，在網(wǎng)上搜索引擎輸入“商住倒掛”，立刻出現(xiàn)廈門、揚州、成都等城市的有關(guān)新聞。有專家表示，“商住倒掛”現(xiàn)象在香港早已有之，作為金融業(yè)高度發(fā)達(dá)、土地資源極度稀缺的城市,香港的商住價格一直相差不大,而北京出現(xiàn)該現(xiàn)象并不正常。目前一些商業(yè)地產(chǎn)價格低于同地段住宅價格，而且還出現(xiàn)了滯銷，這說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟基本面的支撐。同時，在購買寫字樓和商鋪時，首付比例一般都會在50%以上，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收較高的稅。這些都抑制了寫字樓和商鋪的投資需求，這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢背離的原因之一。

　　“一般情況下，同地段的寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)價格應(yīng)高于住宅30%左右。”DTZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東對媒體表示。按一般分析，商業(yè)地產(chǎn)視為一種純投資的地產(chǎn)商品，其價值是高于住宅的，但如今出現(xiàn)的“商住倒掛”現(xiàn)象說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價值還沒有被充分挖掘。

　　今年10月1日起，修訂后的《中華人民共和國保險法》正式開始實施，為保險資金投資不動產(chǎn)掃清政策障礙。對于保險資金而言，投資的安全性與穩(wěn)定性相對重要，一旦保險資金投資房地產(chǎn)，將會選擇那些適合長期經(jīng)營的物業(yè)，最典型的如商業(yè)地產(chǎn)，同住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)收益穩(wěn)定，適宜長期持有。

　　此外，唐瑤告訴記者，出現(xiàn)商住倒掛是由于投資寫字樓要求財力較高，“住宅樓500平方米的房子算是大的，但同樣面積的寫字樓是小的。”因此，寫字樓的投資者多是境外機構(gòu)。唐瑤表示，金融危機出現(xiàn)后，外資機構(gòu)多有撤出，現(xiàn)在正是投資寫字樓的好時機。“現(xiàn)在有外資已經(jīng)再次進(jìn)入寫字樓市場，如果經(jīng)濟進(jìn)一步回暖，境外資金會大舉進(jìn)入，寫字樓市場會重新被拉高。”

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，從今年的整個市場來講企業(yè)的營業(yè)不斷向好，資產(chǎn)不斷提高，從辦公樓市場檢測交易來看，售價也在提高，租金相當(dāng)長時間一直是上漲的，因此從目前的市場來看，未來可以關(guān)注的財富的儲存，不單單是在住宅上，“可以將其引導(dǎo)到辦公樓市場，這也可以避免過熱的住宅市場的價格虛高。”

　　(本報記者 宋凱 戰(zhàn)雪雷)