婚房需求“剛性” 撐起濟(jì)南樓市

　　是什么力量讓濟(jì)南樓市突然逆轉(zhuǎn)？山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司投資顧問(wèn)部經(jīng)理薄夫利用幾個(gè)數(shù)字的分析說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。薄夫利稱(chēng)，2008年全年，濟(jì)南樓市總成交量為16012套，到今年8月份，濟(jì)南樓市的成交就比去年全年多出4730套，與2008年全年的數(shù)據(jù)相比增長(zhǎng)29.5%；2008年濟(jì)南樓市的成交總面積為191萬(wàn)平米，而2009年1到8月份，濟(jì)南樓市成交總面積為214萬(wàn)平米，與2008年全年的數(shù)據(jù)相比增長(zhǎng)12%。

　　“兩個(gè)數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)并不同步，面積增長(zhǎng)的比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于套數(shù)增長(zhǎng)的比例，” 薄夫利說(shuō)，“這說(shuō)明賣(mài)掉的房子多是小戶(hù)型的”。與此同時(shí)，在調(diào)查中，薄夫利還發(fā)現(xiàn)，在前八個(gè)月的購(gòu)房市民中，首次置業(yè)的市民占相當(dāng)大比例，而這些市民最中意的房子是90平米以下的小戶(hù)型，“大部分是婚房，這部分就是我們慣常所說(shuō)的剛性需求”。根據(jù)上述一系列的數(shù)據(jù)分析，薄夫利認(rèn)為，支撐濟(jì)南樓市強(qiáng)烈反彈的正是這部分剛需，“這部分需求去年被刻意壓制，今年報(bào)復(fù)性反彈。”

　　存量房賣(mài)光了 成交出現(xiàn)下滑

　　進(jìn)入8月下旬后，濟(jì)南樓市再起變化，濟(jì)南房管部門(mén)的官方網(wǎng)站顯示，8月中旬到現(xiàn)在，濟(jì)南樓市的日成交量與前幾月相比有明顯下滑。而這期間，拐點(diǎn)再現(xiàn)的說(shuō)法又流行了起來(lái)。然而對(duì)于這一變化，薄夫利卻頗不以為然，他認(rèn)為經(jīng)過(guò)8個(gè)月的旺銷(xiāo)，濟(jì)南樓市的存量房已基本消化完畢，而且由于去年市場(chǎng)形勢(shì)并不被看好，開(kāi)發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎入市，新開(kāi)工面積驟減，這樣一來(lái)，今年在存量房基本消化完后，市場(chǎng)大量有效供給并沒(méi)有跟上，“我們調(diào)查的結(jié)果是，成交量下滑的主要原因是無(wú)房子可賣(mài)”。

　　薄夫利的說(shuō)法被濟(jì)南不少開(kāi)發(fā)企業(yè)證實(shí)。中齊地產(chǎn)、名士豪庭等幾家開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人都稱(chēng)，他們新推的房源一上市就被搶光，而樓市價(jià)格也出現(xiàn)不小的漲幅。

　　與此同時(shí)，市場(chǎng)一直難銷(xiāo)的大房子銷(xiāo)售狀況也明顯好轉(zhuǎn)，據(jù)薄夫利介紹，9月份以來(lái)，濟(jì)南樓市120平米以上的大房子銷(xiāo)售狀況良好，在整個(gè)市場(chǎng)的成交量中，這部分房子的成交比例逐漸加大，“如果說(shuō)市場(chǎng)有變化，那就是改善性分量加重。”薄夫利說(shuō)。

　　短期內(nèi)降價(jià)可能性不大

　　9月13日，國(guó)家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心主任劉琳出席了在濟(jì)南高新區(qū)的一場(chǎng)房地產(chǎn)高層論壇。在發(fā)表主題演講時(shí)，劉琳認(rèn)為，短期內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅有可能出現(xiàn)回落，上漲的速度也有可能放緩，但房?jī)r(jià)下跌的可能性并不大。

　　對(duì)于這個(gè)觀點(diǎn)薄夫利表示贊同，他稱(chēng)有數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月全國(guó)房 產(chǎn) 投 資 的 增 幅 為14.7%，但房產(chǎn)的新開(kāi)工面積同比依然為負(fù)增長(zhǎng)，而這也意味著，一年內(nèi)，市場(chǎng)所形成的現(xiàn)實(shí)有效供給并不充裕。而與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)前八個(gè)月銷(xiāo)售，絕大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)資金回籠，去年年底開(kāi)發(fā)企業(yè)遇到的資金壓力已經(jīng)不再存在，在這種情況下，“開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)有降價(jià)的動(dòng)力”。同時(shí)，由于前八個(gè)月樓市表現(xiàn)良好，加上下半年通貨膨脹的預(yù)期比較強(qiáng)烈，薄夫利由此認(rèn)為，“到年底濟(jì)南樓市不會(huì)發(fā)生太大變化”。