- 剖析·影響 高單價“地王”最影響房價預(yù)期

　　“地王”要么是高總價，要么是高單價。高單價會影響大家對房價的預(yù)期，買家追漲和賣家捂房現(xiàn)象在“地王”新出的時間段內(nèi)表現(xiàn)最明顯。而高總價會影響樓市實際的有效供應(yīng)等。

　　影響1：影響購房者預(yù)期

　　“地王”成本價格與當(dāng)前在售樓盤價格持平的現(xiàn)象比較多。拿下“地王”的房企預(yù)期的則是未來的增值。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，土地價格的刷新是必然的，因為一個城市和一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市政投入的增加，沒有理由讓土地價值反而貶值了。因此，從長遠(yuǎn)來看，大家都會預(yù)期地價上漲，而地價上漲也體現(xiàn)房價上漲的趨勢。

　　多個“地王”拍出后的區(qū)域行情表明，“地王”的剛性成本讓不少人覺得今后的房價會越來越貴，從而帶來一定的恐慌性購買，在美利山、金都杭城、珠江帝景等社區(qū)，二手房市場上出現(xiàn)了明顯的恐慌性購買和業(yè)主捂房不售，足見其影響之大。

　　影響2：或引發(fā)壟斷

　　華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)一直強(qiáng)調(diào)的一個觀點是，總價幾十億元、幾十萬平米大體量的土地入市，只有實力雄厚者才能拿下地塊，會形成少數(shù)企業(yè)壟斷市場，從而使供應(yīng)效率降低。其理由是：一塊地在一個企業(yè)手中，受到企業(yè)自身策略、人力和資金的限制，會有一個逐步開發(fā)的過程，一次推出的供應(yīng)量是有限的；而一塊大的地塊如果切成多個，由不同的企業(yè)開發(fā)，就會有更多的新增開發(fā)量同時入市。此外，動輒數(shù)十億的資金，讓很多企業(yè)都被隔離在市場外，減少了競爭。

　　李文杰表示，大塊出售有其積極的一面，如可以形成更好的統(tǒng)一規(guī)劃，提升區(qū)域的整體形象等，但他仍然傾向于限制過大的地塊推出�！霸诟邇r拿地的企業(yè)本來就希望等一等再入市的背景下，大型地塊供應(yīng)會進(jìn)一步加劇樓市的供求不對等局面�！�

　　影響3：增加宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

　　知名房產(chǎn)評論人士蔡鴻巖表示，近期多個“地王”競拍中都出現(xiàn)國企的身影，實體經(jīng)濟(jì)的資金流入樓市的現(xiàn)象會導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展資金不足。

　　業(yè)界多位人士指出，“地王”動輒數(shù)十億的資金讓不少企業(yè)“眼紅”，圈錢拿地的欲望受到刺激，或助長新一輪的樓市、股市泡沫。

　　統(tǒng)計顯示，今年以來，僅A股市場，房地產(chǎn)上市公司計劃通過增發(fā)募集資金已超過200億元，而公司債券融資計劃募集資金也高達(dá)110億元。而進(jìn)入9月之后，樓市“圈地?zé)岢薄敝鴮崰C煞人：短短10天內(nèi)，萬科、保利地產(chǎn)、中國綠城、SOHO中國等購地資金合計達(dá)數(shù)百億元。如此一來，樓市的風(fēng)險和股市的風(fēng)險就有更加緊密的聯(lián)動。而且這種聯(lián)動性很可能會表現(xiàn)在互相推高泡沫。當(dāng)遇到經(jīng)濟(jì)調(diào)整時，樓市、股市的起伏互相影響，增加了宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險。

　　 - 貼士·購房 升級置業(yè)者可從容些

　　“地王”頻出對樓市最直接的影響就是價格被拉入高風(fēng)險區(qū)，波動頻率加大，置業(yè)者面對的風(fēng)險增大。因此，“地王時代”不僅對置業(yè)者的錢包提出了挑戰(zhàn)，也對置業(yè)者的風(fēng)險承受能力提出更高的要求。

　　業(yè)內(nèi)專家蔡鴻巖表示，在北京房價平均幾千元的時代，幾乎沒有置業(yè)風(fēng)險可言�，F(xiàn)在“地王”頻現(xiàn)，好比在平靜的水面投入一塊石頭，激起波浪：房價被推升，又回落和起伏，不斷有大石頭入水，水中的波浪就會持續(xù)不斷。購房的風(fēng)險意識尤為重要。

　　對于已經(jīng)有了一套房在手的升級置業(yè)者而言，“地王”的影響會小一些，在房價上漲時，已有的房子也會上漲；在房價下跌時候，房產(chǎn)也會貶值。如果有著平和而非投機(jī)的心態(tài)，在高位時賣掉小房買大房，也不會虧。如果賣小房后成功“抄底”，更有得賺。因此，升級置業(yè)者會是“地王時代”最從容的人群。

　　而對于多數(shù)投資客而言，目前還是處于賺的狀態(tài)。高策顧問董事長李國平說，業(yè)界有俗語說，樓市和股市比較接近，在別人恐懼的時候貪婪，在別人貪婪的時候恐懼。“地王”效應(yīng)會制造出更多的貪婪，因此，理性的人應(yīng)該有更多的恐懼。

　　李國平指出，過去的經(jīng)濟(jì)周期似乎可以總結(jié)出一個規(guī)律，樓市走勢周期會比股市慢三個月到半年。因此，可以依據(jù)股市周期來判斷自己在樓市上的入市和退市時間。“近期股市已經(jīng)調(diào)整，樓市會在今后的三個月到半年內(nèi)迎來一輪調(diào)整。”李國平說，當(dāng)然這屬于個人的經(jīng)驗，僅供參考。