地王，房價的推手

　　進入9月，京城告別了酷暑，連漲數月的樓市成交量也掉頭而下，讓燥熱了半年的樓市感覺到絲絲涼意，但土地市場卻再次迎來高溫，各項地王紀錄屢被打破或者被迅速接近。這使得消費者再次開始擔心，因銷售量下降可能帶來的房價下降，會因為地王再現而成為泡影。

　　-現象

　　地王再度頻出

　　經過8月份的相對平靜期，進入9月后，北京土地市場塵囂再起，各項地王的紀錄屢被打破。

　　9月4日，SOHO中國以40億元的價格，拿下望京B29號地，使其榮登北京“商業地王”寶座。

　　9月7日，萬科和中糧聯合拿下房山區長陽鎮起步區1號地，溢價率達263%，樓面地價約合6452元/平方米，刷新了當地商品房地塊的最高樓面價紀錄。

　　同一天，在13家公司的激烈競爭中，北京金力投資有限公司以13億元的價格獲得朝陽區奧運村鄉安立路西側居住用地，樓面地價約14900元/平方米，僅比6月底奧運村鄉水源九廠東側住宅地塊15200元/平方米的樓面地價低了300元/平方米。

　　如果加上8月31日以總價5.16億元、樓面地價15756元/平方米成交，并創下338%的年內最高溢價率的豐臺區六里橋地塊，這兩周土地市場的高溫可謂“逆勢而動”。而隨著新地王的誕生，區域房價又開始蠢蠢欲動，正在醞釀新一輪上漲。

　　-影響

　　房價普漲2000元

　　記者對今年以來產生的6塊地王對房價的推動進行了調查，結果顯示，在地王產生的一個月后，周邊房價普遍上漲2000元/平方米以上。

　　如通州九棵樹地王產生前，該區域項目銷售價格普遍為8000元/平方米左右，地王誕生后，很短時間，周邊項目銷售均價就突破9000元/平方米，一個月左右，銷售均價就超過了1萬元/平方米。

　　最典型的案例發生在富力城。5月21日，今年首個地王——廣渠門外10號地拍出后，兩周內，富力城的二手房報價就從均價21000元/平方米上漲到23000元/平方米；6月30日，廣渠路15號地將區域樓面地價推上16000元/平方米后，富力城的二手房報價再度上漲，據我愛我家統計，富力城7月份的二手房均價達到25000元/平方米。短短兩個月，該小區的二手房價就上漲了4000元/平方米。雖然這一漲幅中，也有整個市場大勢的推動，但周邊兩塊地王對其的推動力更為顯著。

　　舊地王解套

　　地王們多半都是被逼出來的，絕大多數開發商在參與競價時，都不愿成為地王，很顯然，因為這個“王冠”的代價就是付出比周邊項目高得多的成本，卻要承擔未來不可控的風險。但是，周邊的項目卻因此獲得巨大的收益，尤其是那些曾經被牢牢套住的老地王們。

　　2007年10月25日，萬科以17億元的成交價奪得西大望路27號住宅項目用地，折合樓面地價約為11400元/平方米，成為2007年北京出讓土地樓面單價最高的地王。但2008年急轉而下的房地產行情，使得這塊地王成為萬科手中燙手的山芋，直至2009年5月，該項目仍處擱置狀態。區域新地王的產生解救了它。廣渠門外10號地成交后，市場即傳言萬科有意啟動該項目，7月份，隨著廣渠路15號地的成交，傳言更加真切起來，8月份，萬科則對外宣稱，該項目案名擬定為“萬科藍山”，并正式動工。至此，舊地王成功解套。

　　2007年12月24日，經過194輪競價，華潤置地(武漢)發展有限公司以14.3億的高價拿得大興區黃村鎮衛星城北區17號地，該地塊樓面地價近6300元/平方米，幾乎達到區域房價的八成。此后一年半內，該地塊毫無動工跡象。7月9日，上海綠地以30.25億元的總價、6605元/平方米的樓面地價拿下黃村19號商業金融和混合用地、20號居住項目后不久，即傳來17號地即將啟動的消息。

　　-解讀

　　短期效應與長期目標

　　如何看待地王對房價的推動？地王的頻出是因為企業錢多燒的，還是需要籌集更多資金？地王頻出顯示的是市場對未來的信心還是市場轉向的風向標？

　　六里橋地王出現后，某網站針對地王對房價的推動做了一次網絡調查，結果顯示，67.31%的網友認為“樓面地價太高了，示范效應足夠大，一定會推高周邊房價”，只有25%的網友認為“地價跟房價關系不大，目前房價已經很高，不會因為新地王再漲價了 ”。

　　“土地成本的上升必然促使開發商的成本上升，開發商不可能低于成本價銷售，再者，優質地段的稀缺性和不可復制性，是開發商手中的砝碼，再配合好的策劃和品質，賣出相對較高的價格也不是什么太大的問題。”第一太平戴維斯住宅部負責人常崢表示。

　　北京易居房地產研究所副所長牟增彬認為，地王對區域價格的推動是必然的，從今年的形勢看，每一塊地王誕生后，一周內，周邊的房價就會上浮1000元-2000元/平方米。“地王的出現取決于開發商對市場的預期判斷和企業拿地的目的。衡量地王的價格是否合理，一方面需要結合市場預期行情，另一方面卻需要分析企業拿地目的。拿到稀缺土地獲得開發利潤只是企業的短期目標，很多企業不惜代價拿地王還有企業發展的長期戰略，以中化方興拿廣渠路15號地看，更重要的是這塊地王成為中化方興進入北京市場的一塊質量很好的敲門磚。”