中原地產(chǎn)：囤地運(yùn)動愈演愈烈

　　中原地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告稱，知名開發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)。

　　報(bào)告稱上述數(shù)據(jù)是由萬科、保利、金地等40家知名開發(fā)商6年多來在北京、廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市的拿地及開發(fā)情況統(tǒng)計(jì)而來，統(tǒng)計(jì)地塊共計(jì)270幅。中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，大量已出讓的土地沒有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市是造成了目前樓市短期供應(yīng)的緊缺，形成了“地荒”假象。

　　中原的報(bào)告顯示，2007年上述開發(fā)商在12個(gè)城市公開市場獲取的土地?cái)?shù)量最多，達(dá)到122幅，占樣本總數(shù)的45%。按照土地開發(fā)周期兩年時(shí)間計(jì)算，2009年應(yīng)該是2007年土地全面形成供應(yīng)入市的時(shí)間。但從樣本數(shù)據(jù)看，截至2009年上半年，仍有20%的土地閑置。此外，開發(fā)商在上述城市的在售項(xiàng)目中，2007年拿地的項(xiàng)目地價(jià)比重最高，平均值達(dá)到38%，遠(yuǎn)高于市場平均地價(jià)比重25%。2007年土地成本偏高導(dǎo)致當(dāng)年眾多“地王”缺乏入市動力，當(dāng)年的樣本中有18幅“地王”，其中4幅已退地，7幅目前仍處于閑置狀態(tài)，7幅已轉(zhuǎn)化為實(shí)際供應(yīng)，但樓板價(jià)與周邊房價(jià)比接近90%，其中兩幅“地王”的樓板價(jià)甚至超過了周邊樓盤價(jià)格。

　　中原的報(bào)告還顯示，今年年初，各地土地出讓還以底價(jià)成交為主，但進(jìn)入二季度后，一些重點(diǎn)城市土地交易趨于活躍，地價(jià)快速攀升甚至出現(xiàn)“地王”。今年上半年，上述重點(diǎn)城市熱門地塊的樓板價(jià)與周邊房價(jià)比平均超過70%。

　　開發(fā)商：“囤地”是必須的

　　近日，國土資源部網(wǎng)站刊發(fā)了一篇題為《單增供地難穩(wěn)房價(jià)》的文章。此文將高房價(jià)矛頭指向開發(fā)商囤地，引來熱議無數(shù)。

　　這篇文章稱，假設(shè)政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來土地供應(yīng)量大大增加了，可是這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米，只拿出其中的3000萬平方米慢慢規(guī)劃和開發(fā)。

　　“國土部這篇文章從表面上看邏輯是對的，但從背后的原因來看，如果明天地價(jià)是下跌的，開發(fā)商就不會囤地，其實(shí)開發(fā)商的預(yù)期就是明年后年土地供應(yīng)不足。”潘石屹稱。

　　潘石屹認(rèn)為，如果國土部能夠把原來定的條條框框的東西打破，能夠按照中國城市化進(jìn)程的需要供應(yīng)土地，這才是讓中國房價(jià)不會上漲20%，甚至30%的真正原因。

　　任志強(qiáng)則表示如果國土部加大土地供應(yīng)，開發(fā)商就不會去囤地。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前七個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積16309萬平方米，同比下降25.8%。開發(fā)商購進(jìn)土地面積的減少，開始令市場開發(fā)商擔(dān)憂兩三年后房源供應(yīng)是否充足。

　　“房地產(chǎn)是要囤地的，手里有糧心中才不慌。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在近期對2009下半年樓市新格局進(jìn)行預(yù)測時(shí)公開表示，現(xiàn)在商品房的供應(yīng)指標(biāo)越來越少，今年也同樣，國土資源部說的81個(gè)城市增加這么多供應(yīng)量，80%是經(jīng)濟(jì)適用房，20%是商品房。如果擔(dān)心下一頓沒有了，房地產(chǎn)是要囤地的。土地市場日漸火熱，但華遠(yuǎn)卻表現(xiàn)得異常保守，更沒有在一線城市的土地拍賣會上露過臉，今年以來尚無新增土地，截至今年4月，華遠(yuǎn)的土地儲備僅為236萬平方米。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)此前曾公開表示，華遠(yuǎn)還不太屬于有擴(kuò)張能力的企業(yè)，因?yàn)橛泻芏嗳谫Y問題還沒有解決，“與其他開發(fā)商不同的是，華遠(yuǎn)前幾年已經(jīng)持續(xù)拿了一些土地，并且公司只在風(fēng)險(xiǎn)可控的價(jià)格范圍內(nèi)拿地，不拿天價(jià)地塊，華遠(yuǎn)絕不去做超過自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力的事”。

　　事實(shí)上，之前一直深耕京城的任志強(qiáng)已經(jīng)有四年時(shí)間沒有在北京收獲過土地了，任志強(qiáng)在近期舉辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：“北京的土地拍賣也漲價(jià)，最好的地都賣得很高，按現(xiàn)在的情況我自認(rèn)我沒能力，舉不了那么高的價(jià)，也不主張拍那么高價(jià)。”

　　對于下半年的土地市場，任志強(qiáng)認(rèn)為如果土地供應(yīng)量不增加，地王頻頻誕生的情況還會繼續(xù)存在。“大家都說出現(xiàn)了很多天價(jià)地，成為很可怕的情況。但是土地整個(gè)供應(yīng)量并沒有上升，同比下降25.8%，我們并沒有看到政府加大土地供應(yīng)量，下半年如果不能增加土地供給，將出現(xiàn)更嚴(yán)重的問題。”任志強(qiáng)如是稱。