“捂盤惜售”現(xiàn)象為何屢禁不止

　　早在2007年推出的“國六條”實施細則中就將“捂盤惜售”與囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等行為并列，并表示“要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰”。根據(jù)北京市建委的相關(guān)規(guī)定，房企取得預售許可證3天后必須開盤，沒有經(jīng)過備案的房屋必須銷售。而1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅確立了商品房預售制度，并未對銷售期限進行相關(guān)規(guī)定。因此，企業(yè)自動控制銷售進度的行為“不違法，但違規(guī)”。

　　“現(xiàn)在100%的樓盤都會控制銷售速度，如果一個項目在兩天之內(nèi)全部售出，這個項目的銷售總監(jiān)肯定會被業(yè)內(nèi)取笑。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理公衍奎表示，這意味著該項目在可控范圍內(nèi)的利潤沒有獲得。一個較為普遍的違規(guī)現(xiàn)象是，一些項目雖然拿到了預售許可證，卻仍舊不按規(guī)定時間開盤。現(xiàn)實中也很難分辨哪些是主觀故意捂盤，哪些是因為客觀被動原因延緩銷售，主管部門對此的處罰也并不嚴厲。

　　公衍奎認為，違規(guī)的收益遠遠大于成本，而商人都是追求利潤最大化的。他提到，一些惜售的項目寧愿返還雙倍的訂金而違反當初的約定，因為增加的利潤遠遠超出訂金部分。對此，主管部門管理和處罰的力度依然不夠，期望通過開發(fā)商的自我約束來杜絕“捂盤惜售”現(xiàn)象是不可能的。

　　思源房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長陶紅兵亦表達了相似的觀點，他認為對于各種違規(guī)的現(xiàn)象，主管部門應該加大處罰力度。但對于企業(yè)決定銷售周期的行為，政府應該減少干預。與其利用處罰的辦法進行“堵”，不如疏導。

　　公衍奎認為，由于拆遷成本上升，整理土地難度逐漸加大，短期內(nèi)增加供應量不容易，但主管部門應該增加購房者的知情權(quán)。雖然目前購房者可以通過房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)查詢到在售樓盤狀態(tài)，但只能查詢到取得預售許可證樓盤的狀態(tài)，無法查詢到項目整體規(guī)劃中究竟還有哪些尚未取得預售許可證，銷售究竟到了怎樣的進度。

　　下半年政府或?qū)⒑荽颉拔姹P囤地”

　　“現(xiàn)在住建委幾乎老打電話來，問我們的施工進度，還經(jīng)常約談開發(fā)商動員加速開盤。”北京通州區(qū)的一位開發(fā)商向記者表示。盡管近期以來北京市住建委已經(jīng)出臺了一系列打擊捂盤的政策，并且大規(guī)模約談了15家開發(fā)商，并公開處罰了一批開發(fā)商，但是“捂盤惜售”的狀況并沒能得到根本改觀。業(yè)內(nèi)人士預計，今后政府可能會強行規(guī)定樓盤的推盤速度。

　　北京房價連續(xù)暴漲，早已引起政府有關(guān)主管部門的注意。7月28日，北京市住建委緊急召集京城主要開發(fā)商開會，主要意圖只有一個：督促開發(fā)商抓緊推進樓盤上市銷售，沒有拿預售許可證的盡快拿證，已拿到預售證的盡快開工。影響到上市速度的問題，例如拆遷等問題，住建委可以幫助協(xié)調(diào)解決。另據(jù)記者了解，繼15家開發(fā)商被北京市住建委約談之后，北京當代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的安寧莊瀚泓家園項目、北京璽萌置業(yè)有限公司開發(fā)的星辰苑項目、北京天鴻置業(yè)有限公司開發(fā)的萬象新天家園項目，因存在未公示商品房預售面積測繪技術(shù)報告書的行為，已被責令其整改。而北京中聯(lián)置地房地產(chǎn)公司開發(fā)的遠洋一方二期項目，因未取得商品房預售許可證即向購房者收取預訂款性質(zhì)費用而被處罰。

　　記者從北京一些城區(qū)的住建委了解到，近期關(guān)于開發(fā)商捂盤肆意漲價的投訴越來越多。一些開發(fā)商也表示，“現(xiàn)在住建委對項目盯得非常緊，嚴令必須快開盤并且要加大推盤量”。業(yè)內(nèi)人士分析，今年下半年樓市的調(diào)控將圍繞著狠打“捂盤囤地”展開。快速增長的住房需求已經(jīng)與開發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開發(fā)商肆意捂盤、盲目漲價將這一矛盾更加激化。一位業(yè)內(nèi)人士認為，在開發(fā)商捂盤風愈演愈烈的情況下，住建委出臺相關(guān)措施無疑是為了購房者的利益，但效果如何還得看開發(fā)商對規(guī)定的執(zhí)行力度，因此相關(guān)部門的監(jiān)管也顯得格外重要。

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　　如何識別開發(fā)商的捂盤手法

　　一般來說，開發(fā)商“捂盤惜售”的手段主要有五種：

　　手段一：晚領(lǐng)證分批拿

　　開發(fā)商盡可能地拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批地拿證。這種方法不僅可以將一個項目中品質(zhì)較差的房源先賣掉，同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調(diào)查時間。

　　手段二：大幅提高開盤售價

　　開發(fā)商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導致市場內(nèi)無人應價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。對于想長期捂盤的開發(fā)商來說，這種手段效果很好。

　　手段三：后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租

　　開發(fā)商將一些項目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準長線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。

　　手段四：謊稱進入尾盤期

　　有些樓盤開發(fā)商對外宣傳已經(jīng)全部賣出，但如果上網(wǎng)查詢，則會發(fā)現(xiàn)還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發(fā)商廣泛利用。

　　手段五：逐次推盤、不斷提價

　　比如一個新樓盤拿到預售許可證后，開發(fā)商并不是全部放出來賣，而是分多次銷售，每次限量推盤。如果首次推盤市場反響不錯、置業(yè)者興趣濃厚、銷售狀況良好，下一次便加價推盤。往往經(jīng)過三四個節(jié)點的加價，最后推出的樓盤要比最早的每平方米均價高出幾百元。開發(fā)商就是通過多次推盤，制造當日售罄的火熱現(xiàn)象，來誘導消費者恐慌性購房，借此逐步提價。