富裕人群　買房保值“無視”租售比

　　很多人購房的目的，并不在于長期投資獲取回報，要么是自住性購房的剛性需求，要么是本能地去抵御通貨膨脹，或者短期炒作獲利

　　然而多家中介機構的調查顯示，租售比這一國際通行的數據，在北京等大城市卻很少被購房人考慮和參考。

　　“房價與租金收益已長期背離。”據上海易居房地產研究院副院長楊紅旭介紹，1998至2001年間，我國房價與租金增長情況基本一致。2002年開始，隨著房價的持續偏快上漲，房價長期背離租金。尤其是2004年至2008年水平，租金漲幅維持在2%上下，房價增幅卻高達6%-10%。

　　楊紅旭認為，房價長期脫離租金水平，從側面說明房價偏高，住宅投資價值呈下降趨勢。然而，從物業增值的角度，一二線城市的房價近幾年多數已翻了一倍，房屋資產增值速度可觀。因此，樓市投資者絕大部分人眼中只有房子漲價，至于低租金，則視若無睹。

　　在尹明的印象中，北京的租賃價格近幾年幾乎沒有怎么上漲，2005年他剛工作的時候，單位附近兩居的房源在2300—3000之間，現在也還是如此。而北京的房價，從2006年到現在多數已經翻了一番。

　　“很多人購房的目的，并不在于長期投資獲取回報，要么是自住性購房的剛性需求，要么是本能地去抵御通貨膨脹，或者短期炒作獲利。”令尹明尷尬的是，當他和業內人士探討租售比時，很多人對此不以為然：現在買房誰還用這個來衡量劃不劃算？

　　“中國和其他國家不一樣。”綠地集團京津事業部營銷總監李薊認為，中國人買房子很多并不是持有獲取租金收益，而是預期房價自然上漲轉手獲利；而在北京、上海等地，吸納了周邊乃至全國的人來買房，因此不能用單個城市的居民收入、租金水平來衡量這里的房價，“如果用這個來衡量，北京的房子沒人買得起了。”他說，房價收入比、租售比在北京、上海已經失去其意義。

　　根據世邦魏理仕的統計，今年上半年投資高端物業的主要有兩類人群，一是私營業主，二是各行業高管，相當一部分人存在“對通脹預期的擔心”，在他們看來，國內有些地區樓市相對較好，可以成為一個避風港。

　　尹明表示，5月份他曾帶了不少山西、河北、內蒙古等地朋友去看過華潤紅山世家、凱德華璽、遠洋萬和城等項目，這些項目的大戶型售價基本在3萬元/平米以上。這些人的共同特征是相對富有，“他們在京買房，一般都是買高端物業或別墅。”

　　在龍湖唐寧ONE營銷負責人鄒墨遠看來，今年的高端房產投資主要以資金避險、保值增值為目的，而非尋求租金回報率。從今年二季度以來的數據，高端物業的租金是在持續下降的。

　　投機客　短期炒房“炒高”租售比

　　短期炒作的高額收益，使很多上半年交易的二手房房源再次入市成為三手房乃至四手房

　　在抵御通脹成為手中有余錢的“富人”的選擇時，利用樓市上漲進行短期炒作的投機客也在增多。

　　凱德置地環渤海區域副總經理韓維認為，對于投資客來講，與銀行儲蓄的通脹預期、股市收益等的高風險相比，投資房地產盡管相對保守，但卻是一種更為穩妥的投資方式。

　　5月底，中原地產華北區董事總經理李文杰在某論壇上發表了“房價暴漲暴跌的周期越來越短”的觀點，當時，尹明就盤算，要不要炒個房來短期獲利。

　　他表示身邊已經有很多朋友在這么操作了。一個女同事4月初買了南六環外的“陽光波爾多”，每平米4000元買入，準備在近期拋出，價格已漲至5000；另一位鄭姓朋友，6月初以每平米7100元買了“金隅可樂+”，近期也打算以9000元左右轉手。

　　“今年上半年是北京樓市歷年來最瘋狂的半年，成交量突破10萬套，連續4個月單月突破2萬套。”中原地產三級市場部人士告訴記者。

　　“與2007年不同的是，市場投機趨勢在明顯加強，炒房客變成了中小炒房主。”張大偉解釋說，一般兩年內再交易的房源為短炒房，此外，部分房蟲或小中介公司短期內用現金公證收房或者限時代賣等業務，以個人名義用全款或者定金，在短期內獲得原房主房屋出售權的，也稱短炒房或三手房。

　　“7月僅半月房價就上漲4.1%，短期投資收益驚人。如果按照貸款首付30%計算，年初購買的能獲利首付的95%。”張大偉計算。數據顯示，7月北京二手房均價已突破12000元/平方米，比年初高3100元，半年累計上漲幅度已達34%。

　　“短期炒作的高額收益，使很多上半年交易的二手房房源再次入市成為三手房乃至四手房。剛拿到二手房房本的業主就將房源加價掛牌的現象越來越多。”一位中介人士稱，短期炒房的收益模式完全不同于出租，因此更無需用租售比來衡量。