“政府劃撥”變成了“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”

　　按照國家政策，經(jīng)濟適用房建設(shè)用地由政府劃撥，目的是為了降低開發(fā)成本以拉低房價。在車南小區(qū)項目中，原本屬于“出讓”性質(zhì)的土地為什么成了經(jīng)濟適用房項目？

　　車南小區(qū)地塊使用權(quán)原為南陽市石化工貿(mào)有限公司所有。南陽市國土資源局提供的檔案表明，經(jīng)南陽市政府批準(zhǔn)，根據(jù)宛政【1995】196號文件，南陽市石化工貿(mào)有限公司獲得了該宗土地，獲取方式為“劃撥”，轉(zhuǎn)讓土地面積為50693.3平方米(76.04畝)，規(guī)定用途一項為空白。

　　銀龍公司1998年4月16日提交給南陽市土地管理局的《土地變更登記申請書》中，說明了“申請變更登記的內(nèi)容和理由”：由于市石化工貿(mào)有限公司征用車站南路劃撥地已有幾年，現(xiàn)無力開發(fā)。現(xiàn)經(jīng)市土地局轉(zhuǎn)讓給銀龍公司，補辦出讓手續(xù)，補交出讓金，由銀龍公司進行群體商品樓開發(fā)。

　　1998年4月14日，經(jīng)南陽市土地管理局審查同意，該宗地被轉(zhuǎn)讓給銀龍公司，土地用途為“住宅”，轉(zhuǎn)讓年限為50年。

　　銀龍公司的一份合同顯示，銀龍公司為取得該土地，花費共計3380萬元。

　　1998年4月16日，銀龍公司出具《土地登記法人代表身份證明書》，證明宋寶琴為該公司董事長、法人代表。

　　同一天，銀龍公司委托李興東全權(quán)辦理銀龍公司車站南路的國有土地使用權(quán)的登記事宜。

　　至此，該宗土地從“政府劃撥”變成了“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”。

　　合同約定利益分成比例

　　2001年7月13日，銀龍公司(甲方)與南陽市統(tǒng)建公司(乙方)簽訂《聯(lián)合開發(fā)經(jīng)濟適用房合同》。《合同》說，聯(lián)建項目名稱為“麗都花園”(風(fēng)帆三期)，又名車南小區(qū)(風(fēng)帆三期)。聯(lián)合開發(fā)形式為：銀龍公司提供建設(shè)用土地和全部建設(shè)資金，南陽市統(tǒng)建公司負責(zé)提供開發(fā)用經(jīng)濟適用房建設(shè)指標(biāo)和辦理報建減免手續(xù)。

　　為鼓勵經(jīng)濟適用房建設(shè)，國家出臺了經(jīng)濟適用房優(yōu)惠政策，主要是，經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。經(jīng)濟適用住房項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由政府負擔(dān)。經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款。

　　《合同》規(guī)定了雙方的利益分配方式。聯(lián)建項目獲得的開發(fā)利潤全部歸銀龍公司所有，統(tǒng)建公司不參與分配。統(tǒng)建公司只在聯(lián)合開發(fā)過程中獲得一定量的開發(fā)代理費和場地使用費，支出形式以代理費、場租費、車輛購置費和人員報酬等名義出現(xiàn)，支付時間可分別在開發(fā)始、售房后和開發(fā)終三個階段分次付給。

　　《合同》規(guī)定，統(tǒng)建公司獲益的標(biāo)準(zhǔn)為因使用經(jīng)濟適用房計劃指標(biāo)而“節(jié)省的前期工程費”額度在：

　　1.達到500萬元(含500萬元)時，由銀龍公司按總額的25%付給統(tǒng)建公司(不含車輛購置費)。

　　2.達到600萬元(含600萬元)時，由銀龍公司按總額的28%付給統(tǒng)建公司(不含車輛購置費)。

　　3.達到700萬元(含700萬元)時，由銀龍公司按總額的30%付給統(tǒng)建公司(含車輛購置費)。

　　《合同》規(guī)定，考慮到在辦理項目前期手續(xù)時工作量較大，急需交通和通訊工具這一情況，經(jīng)雙方商定，合同簽訂后由銀龍公司出資購買轎車一輛，價值為24萬元，由統(tǒng)建公司使用，屆時其所有權(quán)歸統(tǒng)建公司。