一、什么是物業(yè)稅

　　物業(yè)稅就是不動產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅，它是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，由政府根據(jù)每年不動產(chǎn)的評估價在保有環(huán)節(jié)按年征收，計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當年估價和公布稅率的乘積，一年一收。這樣其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而且應繳納的稅額會隨著不動產(chǎn)市值的變動而變動。從我國房地產(chǎn)稅現(xiàn)有的稅制設計看，目前我國雖然沒有物業(yè)稅，但在房地產(chǎn)保有階段，已經(jīng)有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅(對外商投資企業(yè))等稅種，只是目前在實施中，對居民個人的所有非商業(yè)性用房進行了免征。

　　從一定意義上說，我國目前的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅具有物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅的性質。其根本區(qū)別在于當前探討的物業(yè)稅是根據(jù)房屋的估值進行征收，其計稅依據(jù)可以進行動態(tài)調整；而我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是按房屋的計稅價值來征收，其計稅基數(shù)不隨市場的變化而相應調整，屬于靜態(tài)保有環(huán)節(jié)。兩種計稅方式各有利弊。應該說隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，探討中開征的物業(yè)稅的征收更科學、合理，但是這要以較高的征管水平為前提。物業(yè)稅以估定價值作為計稅基礎，既需要科學的估價水平，更需要全面、真實、可用的財產(chǎn)資料。據(jù)調查，在目前我國物業(yè)稅空轉試點的城市中，房屋信息資料的真實準確是遇到的難點之一。而從估價制度看，即使早在19世紀就開始推行財產(chǎn)稅的美國，已經(jīng)具備了非常健全的房地產(chǎn)登記與評估制度，但是在實際運行中，其房屋估價也存在有意低估的問題。在中國這樣的發(fā)展中國家，由于技術等各種原因造成的房價低估現(xiàn)象在較長一段時間內也將難以避免。此外，完備健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度和公開查閱制度等也都是擬開征的物業(yè)稅運行需要具備的前提條件。在我國目前的市場經(jīng)濟環(huán)境條件下推行物業(yè)稅，其征管能力和征管水平都存在很大障礙，相應地其征管成本也會較大。

　　二、物業(yè)稅調控房地產(chǎn)價格的有效性分析

　　(一)從整體上看，物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)價格影響不大。

　　其原因在于：

　　1.物業(yè)稅的稅負存在轉嫁的可能。

　　受房地產(chǎn)市場供求關系的影響，物業(yè)稅依然存在被轉嫁的可能。稅收負擔只要是能轉嫁出去，就不會降低投資人對房屋的投資需求。不能降低需求，那么稅收調控市場的鏈條就被中斷，就很難通過保有環(huán)節(jié)征稅來影響房地產(chǎn)價格；而且考慮到一些國家對自用房屋的不動產(chǎn)稅都有一定的免征，如果我國也實行對第一套住房免征物業(yè)稅的話，那么物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響將更小。

　　2.即使實行“將土地出讓金也并入物業(yè)稅”的改革方案對房地產(chǎn)市場的調控效果也不會明顯。

　　關于土地出讓金是否納入擬開征的物業(yè)稅目前一直存在著爭議。因為土地出讓金屬于租的范疇，租與稅是兩個不同的概念，從理論上說將土地出讓金并入物業(yè)稅有不妥之處。在香港，地租和物業(yè)稅二者也是分開征收的。所以，我們認為，物業(yè)稅的開征不應包括土地出讓金的分年交納的問題。如果是這樣的話，擬開征的物業(yè)稅只是現(xiàn)有房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種的整合，其對房地產(chǎn)市場的調控效果將很小。