【策劃人語(yǔ)】
歲末年初，萬(wàn)象更新。2007年，已經(jīng)作為房地產(chǎn)調(diào)控的“政策落實(shí)年”，而被業(yè)內(nèi)外人士寄予后望。
然而，政策沒(méi)有形勢(shì)跑得快，落實(shí)永遠(yuǎn)是我們需要認(rèn)真對(duì)待的問(wèn)題。2007年，無(wú)論是房地產(chǎn)的土地源頭、金融支柱、交易和保障層面，我們的調(diào)控“良藥”都面臨能否完全顯效的問(wèn)題，這也直接關(guān)系到調(diào)控的成敗與否。
這一個(gè)月的《上證·地產(chǎn)投資》依舊銳進(jìn)者不速退，愿意和您一起探討政策貫徹中可能的、或明或暗的掣肘，一起來(lái)謀劃解決的辦法。第一期，我們就從土地源頭出發(fā)，看看土地增值稅的全面清算、土地審批方式的變革、土地出讓金的改革以及閑置土地的收回這些曾經(jīng)震動(dòng)市場(chǎng)的重大決策，還有多少暗礁需要避開(kāi)，還有多少細(xì)則需要鋪展，還有多少“對(duì)策”需要解決……
權(quán)當(dāng)一回憂天之杞人吧。
土地增值稅 執(zhí)行盲點(diǎn)仍在
“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是多個(gè)政策共同作用的結(jié)果。”面對(duì)新出臺(tái)的土地增值稅清算新政可能給市場(chǎng)帶來(lái)的巨大影響，國(guó)稅總局局長(zhǎng)謝旭人近日如是說(shuō)。
盡管眾多政府人士和專(zhuān)家在新政導(dǎo)致房地產(chǎn)股一片“慘跌”后紛紛表態(tài)，稱(chēng)土地增值稅清算不會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)成本驟增，也不會(huì)直接引起房?jī)r(jià)上漲，但土地增值稅的嚴(yán)格清算無(wú)疑是今年第一個(gè)引爆的調(diào)控“火藥筒”，并由此引來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面盤(pán)整。
1月25日，國(guó)稅總局在官方網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱(chēng)《通知》)，成為此輪土地增值稅清算政策的開(kāi)端。
而因?yàn)椴扇±圻M(jìn)制度按增值額逐級(jí)遞增征收土地增值稅，一些拿地時(shí)間較早，地價(jià)便宜，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格較高的物業(yè)開(kāi)發(fā)商可能受到致命的打擊。
“如果嚴(yán)格征收，一個(gè)項(xiàng)目交上幾億土地增值稅也是可能的。因?yàn)槭菍?duì)增值部分交一定比例的稅收，開(kāi)發(fā)商無(wú)論怎么交還是有賺的。但是關(guān)鍵的問(wèn)題是一些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有想到會(huì)嚴(yán)格清算，大量獲利資金已經(jīng)用于其它投資領(lǐng)域。一旦征收可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至拋盤(pán)退市。”上海興海房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理謝國(guó)亞表示。
正因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅憔哂腥绱酥卮蟮挠绊懀邎?zhí)行情況就成為保證效果的關(guān)鍵點(diǎn)。“因?yàn)椤锻ㄖ分性诤芏嗉?xì)節(jié)方面為地方政府留出了彈性空間，我們對(duì)清算效果仍存很大的質(zhì)疑。”有市場(chǎng)人士稱(chēng)。
例如，《通知》對(duì)“竣工85%”或“銷(xiāo)售3年以上”的項(xiàng)目稱(chēng)“可以要求清算”。“‘可以’而非‘必須’的說(shuō)法其實(shí)很含糊。”謝國(guó)亞稱(chēng)。又如，對(duì)于拒不出示納稅材料等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。“這些都有賴(lài)于地方細(xì)則做出詳細(xì)規(guī)定，不排除有些企業(yè)通過(guò)疏通關(guān)系規(guī)避土地增值稅。”一位開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
此外，一些在國(guó)稅總局《通知》中沒(méi)有提及的執(zhí)行瓶頸也在地方細(xì)則討論中出現(xiàn)，如在開(kāi)發(fā)成本界定方面，企業(yè)取得大量正規(guī)勞務(wù)費(fèi)發(fā)票，如何確定其合理性；如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的房屋用做拆遷補(bǔ)償，項(xiàng)目收入如何確定等。
審批與出讓 權(quán)力尋租之憂
從去年開(kāi)始的此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，土地成為政策關(guān)注的重中之重，存在于中央與地方之間的土地利益分配和管理權(quán)限的調(diào)整，組成了土地新政的核心。然而，在利益與權(quán)限的再分配中，新的矛盾和問(wèn)題隨之產(chǎn)生。
去年9月，國(guó)土資源部發(fā)下文件，從規(guī)劃計(jì)劃、占用基本農(nóng)田、征地程序、占補(bǔ)平衡等環(huán)節(jié)，對(duì)建設(shè)用地審批程序提出嚴(yán)格要求，以從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地規(guī)模，抑制一些行業(yè)和地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快。
今年初，醞釀已久的城市建設(shè)用地審批方式作出重大調(diào)整。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，由國(guó)務(wù)院分批次審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級(jí)人民政府匯總后一次申報(bào)。同時(shí)輔以全國(guó)土地督察制度，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收兩項(xiàng)審批事項(xiàng)是否符合法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)、程序進(jìn)行合法性審查。
“對(duì)城市建設(shè)用地審批方式的調(diào)整是為了節(jié)省層層報(bào)批的時(shí)間，提高行政效率，但是，地方控制較多的情況下會(huì)不會(huì)引發(fā)新的尋租空間，這是我們擔(dān)心的重要內(nèi)容。”北京一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“雖然有了土地督察制度的建立，但監(jiān)管不到位是一個(gè)老問(wèn)題。”
除了土地審批方式外，建設(shè)用地招拍掛制度也隨著“住房保障工程”的啟動(dòng)有了新的特點(diǎn)。“因?yàn)橛小薜貎r(jià)限房?jī)r(jià)’的要求，招拍掛不會(huì)僅僅‘唯價(jià)高者得’，而實(shí)行‘綜合打分’。在此背景下，一些國(guó)有企業(yè)和有關(guān)系的企業(yè)，憑借良好的政府關(guān)系，可能受惠于新政。”上述北京開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
“這是一個(gè)普遍的行政命題，即決策指標(biāo)的量化與平衡原則之間存在矛盾。”房地產(chǎn)專(zhuān)家解釋?zhuān)皟r(jià)高者得”是簡(jiǎn)單且透明的量化標(biāo)準(zhǔn)，而考慮到成本控制、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等綜合指標(biāo)，又不能完全做到。增加了地方政府決策土地供應(yīng)的權(quán)限，也無(wú)疑增大了其出現(xiàn)尋租行為的風(fēng)險(xiǎn)。這種矛盾，是目前土地管理新政的核心問(wèn)題。
土地出讓金 地方執(zhí)行阻力
去年年底，醞釀多時(shí)的土地出讓金新政以國(guó)辦發(fā)《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》的形式下發(fā)，將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理成為核心內(nèi)容。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍的評(píng)論是，新政根本目的在于遏制地方政府賣(mài)地沖動(dòng)。“政策是好的，關(guān)鍵是執(zhí)行。”上海一位開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，“如果當(dāng)?shù)卣男姓己梭w制不改變，招商引資與GDP增長(zhǎng)率仍然是彰顯政績(jī)的主要內(nèi)容，地方的賣(mài)地沖動(dòng)仍然不會(huì)改變。”
專(zhuān)家也表示，體制的建立有一個(gè)過(guò)程，土地出讓金作為地方政府“第二錢(qián)袋”，其利益的重新分配無(wú)疑是傷筋動(dòng)骨之舉。另外，如果將每年土地收益中的5%用于當(dāng)?shù)亓夥康缺Ｕ项?lèi)住房的建設(shè)，各地的執(zhí)行情況如何監(jiān)管，也是市場(chǎng)擔(dān)憂的內(nèi)容之一。
土地出讓金收益與農(nóng)民利益的不對(duì)接也是業(yè)內(nèi)關(guān)于這一政策的討論焦點(diǎn)之一。土地出讓金指國(guó)有土地使用權(quán)出讓的收益，通俗地說(shuō)就是“地價(jià)”，而該收益又是中國(guó)土地批租制度下形成的特有的一類(lèi)收益。“本質(zhì)上講，高額土地出讓金取之于土地，也取之于原本在土地上生活和耕種的農(nóng)民。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的部分收益還之于農(nóng)，讓農(nóng)民真正分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，是需要政府考慮的深層課題。”專(zhuān)家表示。
此外，地方政府可以從土地出讓收入中安排一部分資金用于補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出。“這些規(guī)定都是框架性的，對(duì)地方政府違背規(guī)定的做法沒(méi)有切實(shí)的處罰措施，截留、擠占和挪用這些補(bǔ)償費(fèi)用的情況需要細(xì)則來(lái)完全堵截。”專(zhuān)家表示。
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