預(yù)售

　　時間：2006年7月10日

　　主要內(nèi)容：

　　加強商品房預(yù)售許可管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認購(包括認訂、登記、選號等)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

　　短評：

　　建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合發(fā)出的通知，進一步整頓規(guī)范了房地產(chǎn)交易秩序。《進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》可以有效抑制開發(fā)商的捂盤行為，對保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的供應(yīng)進而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格有積極的作用。從這里可以看出宏觀調(diào)控更多地關(guān)注細節(jié)，是今年政策的新變化。

　　外資

　　時間：2006年7月24日

　　主要內(nèi)容：

　　規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場準入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重，明確了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等程序；加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；嚴格境外機構(gòu)和個人購房的管理，規(guī)定境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)，境外個人在境內(nèi)工作、學(xué)習超過1年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機構(gòu)和個人的購房手續(xù)。

　　短評：

　　經(jīng)國務(wù)院同意，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。《意見》在堅持對外開放方針的基礎(chǔ)上，針對當前房地產(chǎn)市場的新情況，借鑒國際上多數(shù)國家的慣例，按照統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對外開放的原則，進一步規(guī)范和完善了外資進入房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策。《意見》從供應(yīng)與需求兩個方面打擊外資對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對外資助漲國內(nèi)房地產(chǎn)有明顯的遏止作用。及時地制止外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴張對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。這一政策在上海最直接的作用就是此后滬上針對外資的高檔商品房銷售進入黯淡期。

　　個稅

　　時間：2006年7月27日

　　主要內(nèi)容：

　　對于5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分20%的個人所得稅。

　　短評：

　　該政策目標直指房地產(chǎn)投資者，政策出臺后，按照目前上海房地產(chǎn)價格的上漲水平，投資普通住宅5年內(nèi)已經(jīng)無利可圖。幾個政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機者不會再進行投資，房價的上漲“推力”被卸去了大半。

　　《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》中指出：“具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定”，根據(jù)上海發(fā)布的細則，對于未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的住房實行核定征稅，分別按照普通住房、非普通住房轉(zhuǎn)讓收入(交易總價)的1%、2%征稅。

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