“限價回購”公開但不公平

　  據了解，對于一級開發商投入的拆遷費用，政府缺乏補償政策。為平衡其投入的成本，土地掛牌時往往附加了“回購”條件。這一現象在上海也很普遍。

　　“這很正常。”上海興海房地產綜合開發公司副總經理謝國亞說，因為游戲規則是公開、透明的，開發商可以計算利潤，決定做不做。

　　但也有人士指出，附加低價回購條件出讓土地，其實是在暗藏地價成本，不僅會被一級開發商所利用，還會導致國家稅收流失。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹認為，根據政府相關規定，白家莊地塊屬于二級地塊，基準地價(樓面熟地價)在4440元-6000元／平方米，而以其掛牌底價計算，樓面價為8600元左右，已高出基準地價上限40%，“如果將回購條款的潛在收益2億元打入地價，那樣顯然會把地價拉得太高，而造成無人接牌的結果。”

　　哪些力量在推動房價高漲？潘石屹說，通過這一案例其實也可看出些端倪：土地招拍掛前，被轉手多次，有各種灰色成本，而這些無法計入基準地價。通過回購，政府部門幫助一級開發商平衡前面土地轉手發生的各類費用，但讓利部分會直接導致二級開發商受損。在此情況下，他們就采取不斷提高房價的方式彌補回購差價的損失。而鏈條的末端——購房者則成了利益鏈的買單者。

　　潘石屹表示：“掩蓋高地價真相使得招標雖公開但不公平。”他提出：“如果回購算是一種交易行為，這種交易行為的價格如果遠低于成本價，稅務局會認為你是偷稅漏稅。假如這個價格賣到一百萬元，現在成交價格是二三十萬元，所交的營業稅、所得稅、土地增值稅就會降低，這是否會導致國家稅收大量流失？”

　　土地一級開發制度待完善

　　新近下發的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》規定，掛牌土地的價格應包括土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和，并明確對低于最低價標準出讓土地或以各種形式給予補貼或者返還的，將追究有關人員責任。

　　對此，中央黨校研究員曾業松認為，單設立“限價回購”條款，顯然與法律規定的有關精神相違背。此外，各地在土地一級開發中給予一級開發商的利潤相差懸殊，也導致一級開發商垂涎二級開發，在土地出讓中滋生種種問題。

　　“‘限價回購’是當前土地招拍掛中出現的新問題。”國土資源部法律咨詢中心專家表示，表面上看，這是因項目拆遷補償而產生，根本上還是土地一級開發制度有待完善。如何對這些做法進行有效的監督，是維護土地出讓制度公平性的關鍵。

　　國土資源部土地利用司有關負責人指出，地方在土地出讓環節附加條件應有明確的法律依據，須防范制度設計上的缺陷，防止在限價回購過程中出現尋租行為。

　　據了解，北京對一級土地開發的規定是，如政府出錢，一級開發商利潤不超過2%，如開發商自己帶錢開發，利潤為8%；而杭州今年3月出臺的土地管理辦法規定，一級開發商的整體利潤可達10%。海南省規定，土地出讓收入政府所得不低于30%，這意味著在海南一級開發商可比在北京、杭州獲得高出很多的開發利潤。如此差距，反映出土地一級開發制度亟待完善。

　　有專家提出，一級開發商究竟如何補償“拆遷戶”無從監督，但他完全可以通過附加回購條款的高門檻來排斥他人，獨霸二級開發。公平的做法是將全部成本轉換成土地底價，一級開發利益相關者身上不應出現地價之外的附加權利。（陳芳 徐壽松)

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