廉租房取代經濟適用房？

　　建設部有關研究人員曾提出，就全國總體水平而言，完善住房保障供應體系原則上應為商品住房占60%，住房保障的比例為40%。其中，經濟適用住房占20%，可支付租賃住房占15%，廉租住房占5%。

　　在此次規劃中，北京市的目標是，未來5年中，經濟適用房建設規模約達到1500萬平方米，約21萬套；用于實物配租的廉租房建設，規模約47萬～60萬平方米，約1萬套；新建商品住房建設規模約9250萬平方米，約90萬套。這樣一來，經濟適用房建設將占未來5年新建住房的18.75%，但廉租房則連1%都不到。

　　據了解，截至2005年年底，北京市僅有14351戶家庭享受到廉租房制度，而相對于北京市1000多萬人口來說，這個比例太小了。

　　今年“兩會”期間，全國政協委員、廣州番禺祈福新村房地產有限公司總經理彭磷基，就曾遞交《加大廉租房建設力度，用廉租房取代經濟適用房》的提案，矛頭直指經濟適用房。

　　彭磷基用廉租房取代經濟適用房的理由主要有三條：一是廉租房不需要大規模改造。廉租房的產權屬于政府，只租不賣，可以長期不斷地解決城市困難人群的住房問題；二是相對租房補貼來說，廉租房適用于所有城市。對于上海、北京和廣州等城市來說，房價和租金比較高，上漲的速度比較快，僅靠租房補貼將使政府處于被動地位；三是相對經濟適用房來說，廉租房更適宜貧困人群。

　　“經濟適用房應該取消，而代之以廉租房。經濟適用房的政策目標界定十分混亂，沒有解決保障中低收入人群的作用，而將政府的隱性福利給予了有能力購房的人群。” 鐘偉稱。

　　據了解，經濟適用房價格的兩項成本折讓，實際上是政府通過“暗補”的方式以財政補貼這部分消費者�！鞍笛a”金額主要有兩部分：一是變動成本折讓中的土地出讓金及大市政費，二是固定成本折讓的全部。一般土地出讓金約相當于同區商品房價10%，固定成本折讓約300元/平方米。

　　1998年至2004年間，北京竣工經濟適用房約1400萬平方米。假設北京市每年竣工200萬平方米經濟適用房，按同區商品房的均價4000元/平方米計算，政府每年總補約＝200萬平方米×(4000元/平方米×10%+300元/平方米)＝14億元。這名義上的每年14億元都到了哪里去了呢？

　　由于信息的不透明，經濟適用房被人詬病的另外一個主要原因，是尋租現象的產生。據《京華時報》2006年9月15日報道，由于北京市經濟適用房實行定向銷售，一號難求，北京市的金鑫恒房地產經紀公司公開經營回龍觀7期F區的經濟適用房房號，每個號的價格是13萬元;并且，該公司能夠將購房者的身份變更為“拆遷戶”。

　　據聶梅生介紹，由于政府限利3%，其實房地產商并不想建經濟適用房，過去的承建者也多屬政府管理的國營房地產商。如果開發商的集約經營水平不夠，為了最大限度獲得利潤，開發商必然會“惜售”，人為加劇排隊等號的現象。

　　賈康對本刊說，各地、包括北京市政府的財政中，應該有一筆錢用于住房保障建設。北京市的廉租房幾乎難以見到，但經濟適用房則處處開花，可能這跟政府具體的考慮有關。

　　聶梅生則認為，錢應該從政府賣土地的收入來，也就是將政府高價拍賣土地的收入，首先補貼到廉租房的未來建設上，其次才是經濟適用房�！霸诘胤�，土地拍賣的收入占到地方收入的40%～50%，這筆錢首先應該用于廉租房的建設”。除此之外，還應該有基金、債券、證券等方式的資金進入。

　　“政府原來對廉租房不是很樂意做，因為要犧牲經濟利益。但現在構建和諧社會，就必須重視這些問題。政府應該管的是低收入群體的問題，市場的事情交給市場來做。”聶梅生說。 ★

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