瓶頸三

　　管理難、選址難

　　保障類住房不僅需要地方政府貼補(bǔ)大量資金，前期的選址，后續(xù)的銷售、管理都需要投入精力，這些都直接影響了地方政府推動(dòng)保障類住房建設(shè)的積極性。

　　典型的例子是各地廉租房的落實(shí)問題。“雖然有制度，但各地實(shí)際大力建設(shè)的廉租房不多。所以即便有資金都用不上。”一位公積金政策專家介紹，“主要是管理難度較大，所以政府多采用貨幣補(bǔ)貼，來代替實(shí)物補(bǔ)貼。”

　　在一些城市反映的保障類住房建設(shè)難題中，建在哪里是又一個(gè)矛盾焦點(diǎn)。“經(jīng)濟(jì)適用房建在郊區(qū)，市民因郊區(qū)位置遠(yuǎn)，生活配套不完善不愿意去住。建在市中心，巨額的土地成本如果讓地方政府承擔(dān)則比較困難。也不情愿。”一位開發(fā)商表示。

　　“應(yīng)該吸取上海‘兩個(gè)1000萬’的教訓(xùn)，一時(shí)貪多未必符合市場規(guī)律。”專家稱。去年3月，為配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，上海提出一年內(nèi)開工建設(shè)1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品房。時(shí)隔一年，該工程已經(jīng)悄然不提。知情人士稱，主要原因是大量保障類房源集中供應(yīng)，位置又偏遠(yuǎn)。配套、交通、居住習(xí)慣等問題讓一些動(dòng)拆遷人不愿意購買這些配套房，導(dǎo)致了一定的空置，且對整個(gè)市場價(jià)格形成壓力。

　　瓶頸四

　　申購條件是最大技術(shù)難關(guān)

　　如果說資金、土地、管理、選址等還都是可以通過地方政府行政決心的扭轉(zhuǎn)來解決的問題，那么保障類住房的申購條件的制定和審核，就是技術(shù)性更強(qiáng)的一道難關(guān)，并可能直接影響政策實(shí)施效果和輿論評價(jià)。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。當(dāng)年，北京等地建經(jīng)濟(jì)適用房的本意就是對商品房價(jià)格上漲情況下為大量低收入家庭提供住房保障，尤其是對舊城動(dòng)拆遷居民的住房進(jìn)行保障。

　　但是隨著操作過程中“對象失控，面積失控，價(jià)格失控”，一些經(jīng)濟(jì)適用房排號難、審核松、富人化、投資多等問題逐漸顯現(xiàn)。這些怪現(xiàn)象正是經(jīng)濟(jì)適用房申購體制不健全，腐敗與投機(jī)共同操作的結(jié)果。

　　瓶頸五

　　“富了的窮人”如何退出？

　　當(dāng)富人買了經(jīng)濟(jì)適用房，或住在經(jīng)濟(jì)適用房中的居民收入水平增加了，已經(jīng)不符合居住保障類住房的標(biāo)準(zhǔn)，如何將退出的保障類住房提供給其它的需求者？這一問題已經(jīng)成為保障類住房“退出機(jī)制”的討論核心。

　　9月底公示的北京住房建設(shè)規(guī)劃中首次提出建立經(jīng)濟(jì)適用房“體內(nèi)循環(huán)”模式，即經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市銷售，而由政府回購。

　　中介機(jī)構(gòu)“我愛我家”研究認(rèn)為，將經(jīng)濟(jì)適用房“回購”，出租給尚未符合廉租住房保障范疇而又無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房的社會低收入群體，將會有效地解決“夾心層”群體住房困難問題。

　　此前，盡管北京市規(guī)定已購經(jīng)濟(jì)適用住房未滿5年不得按市場價(jià)格出售，住滿5年出售須按成交額10%繳納綜合地價(jià)款。但是購房人采用提前簽定臨時(shí)合同等做法，經(jīng)濟(jì)適用房提前上市銷售或高價(jià)出租的現(xiàn)象仍有發(fā)生，回購機(jī)制能否奏效仍有待檢驗(yàn)。

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