10月，或許是無望的等待

　　新房價格短期難以大跌

　　受來自中央的調控效果調查和上海行政管理變動影響，上海保障類住房工程有望全面啟動，上海財經大學房地產研究中心主任印堃華向記者表示。但他認為，在剛性需求和樓市穩定方針的前提下，短期內上海房價不會有明顯的下降。

　　一個鮮明的事實是，自今年宏觀調控以來，上海若干地方調控細則滯后，尤其是保障類住宅供地計劃及閑置土地的管理措施遲遲未出。專家介紹，去年開始啟動的上海兩個一千萬保障類住宅推出計劃已經基本停止，閑置土地收回因動拆遷制度混亂而難以推進。

　　受近期行政氛圍推動，艱難的保障類住房政策可能重新啟動。“房地產宏觀調控能否有效推進，全靠地方政府的執政理念的調整，比如是否愿意分出部分收益用于廉租房建設和市中心城區的保障類住宅開發，是否愿意花費更大的精力推動動拆遷、廉租房管理，以及小地塊開發、熟地經營。”有關人士稱。

　　對于近期上海房價是否有下降可能，印堃華表示，多種跡象可以支持上海房價在緊張的調控氣氛中保持基本穩定。如樓市穩定一直是此輪調控的核心目標；大量剛性需求越來越成為商品房消費的主力；資金實力較強、買房成本較高的購房者還將在一段時期內堅持不降價；上海經濟整體走勢仍然樂觀，居民收入水平還會逐年穩步提高等。

　　因此，印堃華預測，10月上海新房房價大幅下降的可能性不大，但為了快速回流現金，開發商有可能通過多種變相小幅降價的促銷手段拉動銷售。

　　二手房交易或創年度冰點

　　比起一手房市場，也許這個“銀十”對于上海二手房交易來說將更加慘淡。信義不動產研究中心分析結果顯示，受二手房稅費政策監管加強、一手房搶占住房消費市場等多種因素影響，即將到來的十月可能使上海二手房交易破又一輪冰點紀錄。

　　信義不動產研究中心李振宇介紹，傳統的“金九銀十”其實只是針對一手房市場，僅是受聯動效應的影響，在樓市熱銷的年代，二手房在9、10月份的成交才顯現得同樣火爆。但是，隨著樓市交易整體下滑，二手房的“金九銀十”時代已經無從談起。

　　隨著上海行政布局的調整，可以預測的結果是，上海房地產市場各項調控細則將加大力度，其中二手房個人所得稅征收監管可能更加嚴格，以往各區自行決定政策執行細則，導致部分地區多以全額1%的方案征收的做法可能受到約束。同時，上海久滯未出的限制外資購房細則也可能于近期出臺。稅費政策的緊控和限外政策的推出無疑將進一步打擊二手房交易量。

　　與此同時，在一手房打出各種促銷手段吸引人氣的季節，一些意向自住客戶將被大量吸引到新房市場，這些二手房也將造成沖擊。看來，在“一榮俱榮”的時代消逝之后，一二手房的競爭已經箭拔弩張。

　　最后，上海樓市正呈現越來越濃的房價下降心理預期，會有更多的消費者選擇靜觀樓市之變。

　　因此，李振宇預測，在9月份上海二手房成交量與8月份回暖不明顯的情況下，10月份的市場形勢或更加嚴峻。

　　(來源：上海證券報 作者：柯鵬 李和裕 唐文祺 于兵兵）

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