[目標人群]

　　工薪階層

　　★關鍵詞：寬限期還貸，公積金貸款

　　★亮點：前者還款壓力小，后者減少首付壓力

　　★適宜人群：首付、還款有壓力的工薪階層

　　對于工薪階層來說，由于經濟能力相對有效，因此適當降低首付款則成為關鍵。

　　上海銀行推出適當減輕購房者借款初期還貸壓力的“寬限期還款”，這是指個人住房貸款發放后，在合同約定的時期內，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結束后，對貸款發放金額按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。寬限期期限分別有12、24、36期，目前上海銀行首推12期。借款人在寬限期內自貸款發放次月的20日付息，至第12期付息日止。

　　舉例說，如購房者計劃按10年還本付息，并申請寬限期1年，則貸款期限為11年，貸款利率適用5年期以上利率；客戶貸款發放日為2006年3月15日，則寬限期自當日起算，4月20日首次付息，2007年3月20日最后一次付息。期間，借款人只付息，不還本。12期期滿，借款人開始還本付息，這樣一來借款人的還款壓力可大大減輕。

　　如今，買房者一般首選公積金貸款，其最大的好處在于可以享受比商業貸款低1%左右的還款利率。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。專家建議：

　　采取寬限期還款法可以在還款初期減輕還款壓力，但也要支付一定的成本。主要增加的是首年因未沖還本金而導致的利息支出，但由于可減輕借款人買房集中用款帶來的資金緊張狀況，增加的利息支出也并不多；而目前比較被市民所接受的公積金貸款不但能幫借款人提高貸款金額，減少首付壓力，還可以幫借款人達到節省利息的目的。

　　[目標人群]

　　中老年

　　★關鍵詞：接力貸

　　★亮點：延長還款期限，增加貸款金額

　　★適宜人群：超過40歲，月還款壓力較大，希望通過指定子女作為連帶還款人以延長還款期限的中老年人

　　超過40歲的買房人，因為年齡關系，貸款買房受到諸多限制，而剛參加工作的年輕人，卻又因為收入暫時較低無法獨立負擔房貸。老年人貸款買房時存在的普遍問題是年齡超限，銀行不肯放按揭貸款。

　　而農行推出的“接力貸”則為中老年人買房提供福音，作為父母的借款人在貸款購買住房時，如果指定其子女作為連帶還款人并經連帶還款人承諾還款，則借款人年齡加貸款年限可適當延長，不受規定上限的限制。“接力”房貸的利率與普通房貸一樣，但申請者必須具備多項條件：借款人具有穩定的職業和收入，預計有穩定的退休收入；借款人指定其某個子女作為所購房的唯一連帶還款人，并經所指定的連帶還款人承諾負責承擔借款合同對借款人、抵押人的約定義務，并在該筆貸款本息償還完畢前不撤銷抵押。

　　舉例來說，一名55歲的借款人，若借款50萬元，按規定銀行最多給予10年期貸款，月還款額5550元；要求借款人月可支配收入在10000元以上才能滿足銀行條件。若采用“接力”貸款后，通過增加兒子為共同借款人，父母的貸款期限就可由10年延長至最長30年，月還款額就降到可承受的水平。因此，可以說55歲的借款人也能貸30年房貸。

　　專家建議：

　　選擇此種房貸產品事先做好承諾、產權分割公證。在銀行的貸款合同上，“接力貸”的借款人是父母與子女，父母退休后沒有收入，還款需要子女接力，但也可能出現子女依然要求父母共同還款的道德風險，因此，在簽訂合同時，雖然是親人，辦理承諾的公證還是有必要的。

　　房貸流程小貼士

　　1、開發商與銀行確定貸款成數、年限

　　2、雙方簽訂購房合同，選擇付款方式，支付首期房款

　　3、向銀行指定的律師事務所遞交相關文件并繳納律師費

　　4、相關文件交銀行復審

　　5、通知客戶辦理放貸手續

　　6、簽保險合同，房屋險保險金=保險金額×年費率×年限系數7、購房人、開發商、銀行三方簽訂相關合同①《借款合同》②《保證合同》③《抵押合同》

　　(來源：新聞晨報 作者：晨昕)

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