違規(guī)其實(shí)很普遍
北京市建委從去年開始就大力推行網(wǎng)上認(rèn)購簽約制度，借助現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段，建立一套嚴(yán)格的房屋銷售監(jiān)管體系。今年國務(wù)院37號文件出臺后，北京市建委又針對房地產(chǎn)市場存在的漏洞制定了53條禁令。
盡管今年以來北京市有關(guān)部門著重強(qiáng)化了對房屋銷售的監(jiān)管，但是還是有一些企業(yè)鋌而走險(xiǎn)。今年8月下旬，北京市建委曝光了北京鼎成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等9家開發(fā)商的違規(guī)行為。這些企業(yè)除了沒有取得預(yù)售許可證就賣房外，還有就是沒按規(guī)定進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購和簽約。
令人關(guān)注的是，繼今年6月同其他12家企業(yè)一道被曝光后，北京鼎成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司這次又因?yàn)轭愃频倪`規(guī)行為再次被曝光。并且存在一房多售，未解除已簽訂合同，又將房屋出售他人，收取房款的行為。
近日，中央電視臺《大家看法》欄目亦報(bào)道了湖北“陽光工程”——衡陽市都市春天和時(shí)代華庭兩大樓盤出現(xiàn)一房多賣，開發(fā)商卷款潛逃的情況。
多位業(yè)界人士表示，此次被三部委列為重點(diǎn)打擊的6類違規(guī)行為，如擅自將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓；未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售信息內(nèi)容虛假；違規(guī)收費(fèi)，銷售商品房未實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；利用虛假信息騙取中介、服務(wù)、看房等費(fèi)用等等，均具有一定的普遍性。
和一些違法大案比較起來，有些開發(fā)商的違規(guī)行為讓監(jiān)管部門縱是有“火眼金睛”也不易覺察。“就像一句俗話說的那樣，‘上有政策，下有對策’，多嚴(yán)的規(guī)定，開發(fā)商都會有相應(yīng)的辦法。”北京某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部主管景淼小姐道出了開發(fā)商之所以敢于越過“雷池”的緣由——“關(guān)鍵是有一個(gè)很大的利益。”
按照規(guī)定，未取得房屋預(yù)售許可證開發(fā)商不得對房屋進(jìn)行預(yù)售，更不能收取任何形式的費(fèi)用。但景淼披露，有的開發(fā)商卻在沒有取得預(yù)售許可證的條件下，通過賣號、訂房等形式，提前收取定金。
“在這種情況下，開發(fā)商通常開出很多的優(yōu)惠條件，讓購房者訂房，收取所謂‘定金’”。開發(fā)商提前收費(fèi)可能是象征性的，也沒有一定的行規(guī)，可能是幾百、幾千，甚至也可能是幾萬，愿意收多少錢，全憑開發(fā)商自己定。“定金”有叫“意向金”的；也有叫“誠意金”的，名稱五花八門。
景淼對記者說，開盤時(shí)一般房價(jià)相對比較低，同時(shí)折扣也比較多。很多樓盤開盤時(shí)房價(jià)可以打到九八折，有的樓盤在九八折的基礎(chǔ)上還可以打個(gè)九九折，出現(xiàn)“折上折”，甚至有的樓盤可以打三次折扣，個(gè)別樓盤在“折上折”的基礎(chǔ)上，還送東西。開發(fā)商正是抓住一些購房者的心理，以讓利為“誘餌”，使購房者“上鉤”。由于“一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨”，所以這種情況具有很強(qiáng)的隱蔽性。
“這種情況比較普遍。”他分析道，很多開發(fā)商在未取得預(yù)售證前，都要大做宣傳，一來可以推展形象和品牌，再就是通過排號、適當(dāng)提前收取一些費(fèi)用，對市場進(jìn)行摸底，做到心中有數(shù)，另外開發(fā)商還可以獲得一些資金用作周轉(zhuǎn)。
“在沒拿到預(yù)售證之前，任何收費(fèi)都算違規(guī)，但市場一般都這么做。” 景淼說。
加大購房者風(fēng)險(xiǎn)
和捂盤、囤房等違規(guī)行為助長房價(jià)，滋生樓市泡沫有所不同，無證違規(guī)售房給消費(fèi)者帶來最大的負(fù)面影響是風(fēng)險(xiǎn)。
因有的開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，無法簽約，所以其違規(guī)行為只能靠收所謂的“定金”。“只要不收錢，不算違法。倘若收了錢，深究起來肯定違法，但只要開發(fā)商有實(shí)力，講誠信，問題也不大。” 景淼認(rèn)為。就怕遇到實(shí)力不強(qiáng)，也不太信守承諾的小開發(fā)商。
如前面提到的湖北衡陽市都市春天和時(shí)代華庭案，其中業(yè)主投訴最多的一套房居然被賣了8次！在當(dāng)?shù)兀F(xiàn)在有數(shù)十套房子有兩位以上的業(yè)主在搶奪，以致法院為避免激化紛爭不得不將相關(guān)房子暫時(shí)查封。
景淼介紹，有的開發(fā)商在違規(guī)收了購房者的錢款以后，通常草簽一份協(xié)議，公司蓋個(gè)章，這樣看起來有了保障，其實(shí)不然。
分析導(dǎo)致一房兩賣的原因，可能有很多種，但其中常見的一種就是開發(fā)商急需回籠資金，拿同一套房子做了二次抵押。在購房合同未在網(wǎng)上或有關(guān)部門備案的情況下，發(fā)生一房兩賣或者是一房多賣的可能性更大。實(shí)際上簽定沒有備案的合同，跟沒簽一樣。
這次被曝光的9家北京違規(guī)開發(fā)商，其中，“北京鼎成”、“南宮恒業(yè)”、“北京隆輝”等3家開發(fā)商就屬于無證擅自預(yù)售商品房。業(yè)界人士提醒消費(fèi)者，千萬不要貪圖一時(shí)的小便宜。如果開發(fā)商一直不辦預(yù)售許可證，消費(fèi)者購房會面臨辦不了按揭貸款、辦不了房產(chǎn)證、不能上市交易等一系列風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)重時(shí)則可能“竹籃打水”，最終錢房兩失。（周雪松）
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