從開發(fā)銷售到持有型物業(yè)
戶型限制其實(shí)只是眾多調(diào)控措施的一項(xiàng)，而盡管今年出臺(tái)的各種調(diào)控措施涉及到稅收、信貸、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面的內(nèi)容，但緊縮地根仍是調(diào)控的主線。
繼前期一系列政策出臺(tái)之后，國(guó)務(wù)院最近下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)采取更嚴(yán)格的管理措施，切實(shí)加強(qiáng)土地管理，并要求提高新增建設(shè)用地土地使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)和城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)；統(tǒng)一制定并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國(guó)庫，實(shí)行“收支兩條線”管理。
出臺(tái)這樣的政策是因?yàn)楫?dāng)前土地市場(chǎng)出現(xiàn)了諸多不和諧的因素。由于建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過快，低成本工業(yè)用地過度擴(kuò)張，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止，農(nóng)民、拆遷戶等弱勢(shì)群體的利益得不到保證，一些地方甚至出現(xiàn)了開發(fā)商雇人強(qiáng)制拆遷的事件。另一方面，作為一個(gè)人均耕地面積偏少的國(guó)家，嚴(yán)把土地“閘門”也是為子孫計(jì)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益協(xié)調(diào)的必要措施。
而顯然，就微觀企業(yè)而言，當(dāng)“最嚴(yán)格的土地政策”成為一項(xiàng)基本國(guó)策，開發(fā)商未來拿地的難度、成本都將增加，暴利行業(yè)將逐步走向微利時(shí)代。除了修煉內(nèi)功，在螺螄殼里做好道場(chǎng)外，謀求向更加土地集約化的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型也是一種現(xiàn)實(shí)的選擇。
G億城正在籌劃著這樣的轉(zhuǎn)型。盡管從現(xiàn)在看，它的日子還是過得比較舒服的。公司目前的主力項(xiàng)目——萬城華府絕對(duì)算得上是豪宅，其銷售狀況、盈利水平也都相當(dāng)不錯(cuò)。這個(gè)緊鄰圓明園、容積率僅為1.3的小區(qū)尤其受到文化圈高端人士的青睞——盡管它的均價(jià)賣到了23000元。流水淙淙的小區(qū)內(nèi)，錯(cuò)落有致地分布著各種奇樹異石，其名字、籍貫以及身價(jià)都讓記者或耳目一新、或瞠目結(jié)舌。而在樣板間，記者看到的其實(shí)是一所扁平化了的別墅。300平米的室內(nèi)面積被精心分隔成生活區(qū)和居住區(qū)，中式家具、陶瓷、條幅布置出濃郁的古典氣息。房間外的四個(gè)陽臺(tái)分別栽種著各類叫不出名的植物，為它們的主人忠實(shí)地營(yíng)造著清新的空氣和滿眼的生機(jī)。
不過，盡管豪宅項(xiàng)目讓G億城嘗到了甜頭，但在公司的發(fā)展規(guī)劃中，除了以融資者角色介入的晨楓家園項(xiàng)目稱得上是高檔項(xiàng)目外，其余的則有了平民色彩。不僅如此，擁有在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目96.74萬平方米的G億城，也在考慮向持有型物業(yè)轉(zhuǎn)型。
公司董秘陳志延透露，公司管理層今年年初討論未來發(fā)展模式時(shí)認(rèn)為，像北京這樣的城市，土地會(huì)越來越稀缺。作為一個(gè)開發(fā)商，不可能永遠(yuǎn)走開發(fā)-銷售的路子，未來的發(fā)展戰(zhàn)略會(huì)集中在持有型物業(yè)的開發(fā)上面。“我們會(huì)建這樣一些物業(yè)，然后自己持有，以租金收入為主。盈利模式有點(diǎn)像金融街。這是我們公司戰(zhàn)略思路上的一個(gè)轉(zhuǎn)變。”在億城近期披露的定向增發(fā)議案中，收購建國(guó)門項(xiàng)目公司60%的股權(quán)即是這種轉(zhuǎn)型的開始。
事實(shí)上，謀求業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的并不止G億城一家。招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌對(duì)招商地產(chǎn)的規(guī)劃是，“未來出租物業(yè)和出售物業(yè)收益各占50%”；在首創(chuàng)置業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目中，約有80%的產(chǎn)品對(duì)外銷售；20%為公司投資持有，其中包括國(guó)際金融中心(五星級(jí)酒店)、中環(huán)廣場(chǎng)(含酒店)、華糖大廈(商業(yè)物業(yè))等多個(gè)項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地政策緊縮的情況下，像北京、上海、深圳這些一線城市，城中心已經(jīng)很難拿到土地。黃金地段的土地公開拍賣必然引起激烈競(jìng)爭(zhēng)。而一旦擁有這樣的地塊，做持有型物業(yè)，獲得一份穩(wěn)定投資回報(bào)更是一種可持續(xù)發(fā)展之道。
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