今年3、4月份的井噴行情是不可持續(xù)的，往后各月的銷量出現(xiàn)環(huán)比回落的概率很大；目前樓市價格應(yīng)已止跌回穩(wěn)，往后幾個月房價或會出現(xiàn)因供應(yīng)結(jié)構(gòu)差異及開發(fā)商隨行就市調(diào)價造成的窄幅波動，但不會暴漲。

　　4月份，重點城市樓市依然延續(xù)了3月份的火爆行情。京、津、滬、深等十二城市的商品房銷售情況呈如下特點：1、銷量同比增幅仍然巨大，多數(shù)城市依然保持了三位數(shù)的同比增幅，但環(huán)比則出現(xiàn)分化，天津、深圳、武漢、長沙、西安出現(xiàn)環(huán)比回落，其余七個城市單月銷量則創(chuàng)下近一兩年來的新高；2、多數(shù)城市前4個月累計銷量已超2008全年水平的一半，南京、杭州、西安分別超2008全年的58%、55%和59%，天津、深圳、武漢、長沙、成都則超2008全年的60%以上；3、去庫存化形勢喜人，京、深等一線城市可售量正步入下降通道，均比去年高峰時期有25%左右的回落幅度；4、隨著銷量回暖，一線城市房價已經(jīng)止跌企穩(wěn)、略有上揚。

　　截至5月6日，我們跟蹤的十二個重點城市當(dāng)中，北京、天津、上海、南京、武漢、合肥、成都等七地五月以來一手房日均銷量均低于4月份的水平，杭州、深圳、長沙、昆明四地則好于4月份的水平，總體來看，銷量表現(xiàn)出一定的環(huán)比回落趨勢。

　　我們認(rèn)為，政策松動是此次樓市回暖的主要推動力。從一季度的投資數(shù)據(jù)看，銷量回暖仍未能完全提振開發(fā)商對后市的信心，投資衰退仍是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的最大隱憂，為緩解可能出現(xiàn)的投資負(fù)增長對“保八”目標(biāo)的負(fù)面影響，我們預(yù)計未來一段時間，房地產(chǎn)政策總體仍將偏“暖”。4月15日，溫總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求穩(wěn)定居民住房等大宗消費。29日又出臺了“下調(diào)商品住房項目資本金比率”的重大利好。這些均清晰地表明了未來政策仍將以松動、扶持為主基調(diào)。

　　從銷量來看，今年3、4月份的井噴行情是不可持續(xù)的，如果按這樣的量走下去的話，大部分城市2009年的銷量將會創(chuàng)下歷史新高，但今年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不太可能支撐這種結(jié)果，因此，我們認(rèn)為，往后各月的銷量出現(xiàn)環(huán)比回落的概率很大，但在仍然偏暖的政策面以及比2008年四季度有明顯改善的宏觀經(jīng)濟(jì)基本面支撐下，銷量仍會保持在一個相對較好的水平，并且同比增長不會有懸念。

　　價格方面，一季度銷量上升已使開發(fā)商現(xiàn)金流明顯改善，而2008年的戰(zhàn)略收縮也使其2009年的資金壓力較輕，降價“甩貨”將不會再成為常態(tài)，因此價格目前應(yīng)已止跌回穩(wěn)，往后幾個月房價或會出現(xiàn)因供應(yīng)結(jié)構(gòu)差異及開發(fā)商隨行就市調(diào)價造成的窄幅波動，但不會暴漲。

　　主要理由有二：其一，我們從當(dāng)前房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)已看到主流開發(fā)商目前對后市仍然很謹(jǐn)慎，這將導(dǎo)致其在未來一段時間內(nèi)的定價策略偏保守、謹(jǐn)慎；其二，中央不允許漲價，因為漲價既不符合經(jīng)濟(jì)大局，也將阻礙和諧社會構(gòu)建，如果一旦出現(xiàn)房價暴漲的苗頭，勢必會出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策予以撲滅，寬松政策能促使樓市銷量轉(zhuǎn)暖，嚴(yán)厲的調(diào)控也能抑制樓市非理性的亢奮——2007年“927房貸新政”出臺，房屋銷量應(yīng)聲而落，就是最好的明證。(國信證券 方焱 區(qū)瑞明)