早春三月,經歷了持續寒冬的房地產市場,呈現出絲絲縷縷的復蘇氣息,全國各大城市住宅成交量明顯反彈。

　　數據顯示,在中國指數研究院重點監測的30個城市中,有24個城市2月住宅成交面積環比上升,有10個城市環比增幅超過50%。廣東省統計局最新公布的數據顯示,1—2月,廣東房地產開發投資大幅下降了17.1%,但商品房銷售面積則大幅增長兩成多,其中,深圳市商品房銷售面積回升激增達140.6%。

　　成交的逐步回暖令樓市悄然生變。嗅覺靈敏的開發商對促銷的態度和樓盤定價,開始發生了耐人尋味的變化。自“拐點論”之后一言一行便備受業界關注的“帶頭大哥”萬科,2月中旬暫停了幾乎所有促銷活動。“少量多批”、“多次開盤、逐步提價”等炒作性推盤手法再度活躍在各大賣場,部分城市的房價甚至還出現觸底彈升。

　　樓市真的“春暖花開”了?

　　如果將今年以來成交量的回升,視為調整結束后全面回暖,還為時尚早。成交量的平穩增長,大約需要兩個季度的時間來進行確認,今年5月,10月將是觀察市場發展趨勢的時間窗口。

　　業界普遍認為,目前市場成交回暖這既是多重救市政策累積后的反應,也是部分地產商適時下調房價的結果。這顯示出,樓市里的剛性需求一直是存在的,一旦時機到來,住房剛性需求就會轉化為現實的購買力。

　　當前市場呈現的從量價齊跌到價跌量升的變化趨勢,總體看是良性的,是房地產市場各方主體大致趨于利益均衡化的表現。這種均衡體現在三方面:一是政府部門出臺的調控政策的根本目的,在于促進消費；二是成交低迷帶來的資金壓力,開發商最希望的也是提高成交量；三是價格是促進消費最有效的手段,每次降價都能夠吸引部分達到其心理價格的購房者入市,從而推動成交量的增加。可見在政府有形調控之手和市場無形之手合力之下,樓市終于出現成交量的增長。這種市場均衡的局面來之不易。任何人打破這種均衡,都是不明智的。

　　在這股市場交易回暖的熱潮中,開始有開發商借機漲價。盲目漲價,必將加劇市場的失衡,從而最終損害開發商自身的利益,不利市場的健康發展。實踐證明,今年以來,市場交易逐步回暖的根本原因正是在價格的下調,每次降價都能夠吸引部分達到其心理價格的購房者入市。在近日舉行的房地產市場景氣分析會上,廣東省房協也向廣大開發商發出“以合理的價格促進商品住房銷售,活躍市場交易”的倡議。

　　以深圳為例。深圳這兩個月成交活躍,主要有幾個因素:第一個因素是珠三角的調整最早,從2007年10月至今一年多的調整,房價基本回落暴漲前的價格水平,價格基本調整到位。第二個因素是國家出臺了很多對消費者有利的宏觀調控政策,如多次降息使得購房者每月按揭負擔下降。第三個因素,以深圳2005—2006年每年1500萬平方米的成交面積算,2007年這一數字降至900萬平方米,2008年只有600多萬平方米,大約每年幾百萬平方米的市場需求居高的房價被壓抑、推遲了。借助政策利好,借助于發展商主動調整價格,需求釋放,市場有恢復性增長的味道。

　　珍惜來之不易的市場回暖契機,開發商明智之舉應是順勢而為,利用銷售回暖優惠促銷、回籠資金才是上策。(陳韓暉)