記者調(diào)查

　　報(bào)復(fù)性上浮基礎(chǔ)是否成立

　　“深圳的市場(chǎng)不能說反彈,而是反轉(zhuǎn)了。”在年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,金地總裁張華綱拋出自己的判斷。并且,他擔(dān)憂,深圳各房企的土地儲(chǔ)備很少,到明年,深圳房?jī)r(jià)可能會(huì)報(bào)復(fù)性上浮。

　　張華綱提出此論調(diào)的基礎(chǔ)是,他認(rèn)為1年多以來,深圳樓市的跌幅夠大,價(jià)值與價(jià)格已日益平衡。并且各房企在深圳很少有土地。

　　政府出讓土地少并不代表房源少

　　深圳房?jī)r(jià)果真會(huì)報(bào)復(fù)性上浮嗎?各房企在深圳的土地儲(chǔ)備狀況究竟如何?

　　記者從多方了解到,并不能由去年政府出讓地少就得出明年房源少的結(jié)論,“現(xiàn)在市場(chǎng)上在賣的房子有很多都是很早以前的地,開發(fā)商2007年拿的地2009年入市的基本上沒有。最直接的反映就是,深圳近幾年土地出讓都只有幾十萬平方米,但每年的新增批售面積都在500萬平方米以上。

　　根據(jù)多家開發(fā)商的信息匯總顯示,自2009年4月至2010年底,深圳已知要入市的就有1420.2萬平方米。其中龍崗供應(yīng)量最大,達(dá)440萬平方米；南山次之,有298.7萬平方米左右；寶安片區(qū)與龍華坂田區(qū)域總量相當(dāng),約為200萬平方米；此后依次是福田、布吉、羅湖和鹽田。截止上周日,深圳還有526.67萬平方米的存量新房。也就是說,除開已入市的1—3月份的供應(yīng),自4月起截至2010年底,深圳可售商品房面積將超過1900萬平方米。如此計(jì)算,即使今年銷量達(dá)到800萬,2010年深圳樓市供應(yīng)仍然不少。

　　不過,上述新增供應(yīng)分布也不難看出,關(guān)外供應(yīng)量大,但福田、羅湖將仍然只有少量供應(yīng)。

　　萬科一營(yíng)銷負(fù)責(zé)人接受本報(bào)采訪時(shí)表示,房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上浮的可能性不大,雖然各開發(fā)商手里的地較少,但是,接受政府出讓土地并不是拿地的唯一方式,很多房企會(huì)通過并購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式獲得土地。

　　信貸增長(zhǎng)不可持續(xù)宏觀經(jīng)濟(jì)尚不樂觀

　　張華綱擔(dān)憂房?jī)r(jià)爆漲的另外一個(gè)因素是,現(xiàn)在深圳的市場(chǎng)很好,連續(xù)5個(gè)月以來成交旺盛,這足以說明深圳樓市是“反轉(zhuǎn)”了。深圳除了有自住需求后,還有很多改善性需求。最近,中信紅樹灣、曦城等都賣得很好,都明顯反映出改善性需求起來了。

　　從房企資金面上說,金地集團(tuán)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人表示,資金困難的日子已經(jīng)過去了,現(xiàn)在找銀行借錢太容易了,借錢的成本也下降了10%,并且,現(xiàn)在的銷售回款很好,金地已進(jìn)行了部分提前還款。現(xiàn)在累計(jì)不到8億元的地價(jià)要付,沒有什么壓力了,現(xiàn)在都是銀行爭(zhēng)相向提前貸款給開發(fā)商。

　　但是,多名業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,房企不缺錢只是暫時(shí)的,信貸的增長(zhǎng)不可持續(xù),并且深圳樓市的行情可能到10月份前后會(huì)出現(xiàn)變化。萬科上述負(fù)責(zé)人表示,到10月份后,去年停工的項(xiàng)目一般都會(huì)重新開工,宏觀經(jīng)濟(jì)上,金融海嘯第二波可能到來,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必造成影響。

　　富通地產(chǎn)集團(tuán)總裁黃文認(rèn)為,2009年是房地產(chǎn)理性回歸之年,樓市會(huì)逐步進(jìn)入上升期。但房地產(chǎn)企業(yè)最困難的時(shí)候沒有到來,房?jī)r(jià)依然存在下調(diào)壓力。他引用數(shù)據(jù)說明,樓市2008年底見底,10月成交量開始恢復(fù),近幾個(gè)月出現(xiàn)較為明顯的價(jià)量齊升態(tài)勢(shì)。“我們錄得的最低平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)在去年9月,約為9300元/平方米,而截止到日前,4月份均價(jià)已是1.2萬元/平方米,樓價(jià)漲勢(shì)明顯。”但黃文對(duì)4月以后的走勢(shì)表示擔(dān)憂,“4月份因?yàn)閮r(jià)格上升,成交量有所減緩,截止到現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)僅3300套左右。”

　　除了價(jià)格上揚(yáng)外,黃文認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)層面的不樂觀也是房地產(chǎn)最困難的時(shí)候還沒有到來的原因之一。

　　金融危機(jī)的影響正在向縱深發(fā)展,世界經(jīng)濟(jì)舉步維艱,金融危機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。同時(shí),中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低谷的指標(biāo)還沒有出現(xiàn),今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)不容樂觀。未來一兩年,企業(yè)的現(xiàn)金流將非常困難。

　　“房企的困難可能在未來幾年,今年熬過了,還有明年,可能要到2011年才會(huì)好轉(zhuǎn)。”黃文表示。