正方

　　未來十年仍是“黃金時代”

　　合富輝煌房地產(南京)公司董事 鄧永忠

　　房地產雖然經歷2008年的調整，但在未來十年，國內房地產仍會迎來近乎黃金的年代。

　　從國際背景來看，國際金融風暴對國內的影響并沒有想象中那么嚴重，去年媒體對金融風暴鋪天蓋地的炒作不排除有追求眼球效應之嫌。

　　從經濟發展模式看，國內GDP發展還要依賴房地產的巨大助力，這決定了國內不可能減輕對它的呵護，去年下半年中央到地方一系列新政就是證明。

　　在一些地區，職能部門習慣使用單位土地人口密度、單位面積投入資本強度兩個指標來衡量房價變動。單位土地人口密度的變化反映了一個地區人口是遷出還是遷入，這是從需求角度來分析。日本房價為什么起不來，因為它已經老齡化，很多地方人口負增長，單位土地人口密度呈下降趨勢，哪里來的新增需求？中國則不一樣，房地產的剛性需求依然強大，城市化帶來的買房、換房需求，完全可以消化存量。事實上，每一次調整都是逢低買入的機會。2004年調控了6個月，很快房價上漲；2005年調整了9個月，2007年房價報復性上漲，2008年已經調控了1年，我想很快就會進入新的價格上升通道。

　　單位面積投入資本強度是指對單位土地的資金投入量，地鐵、市政工程等都將大大提升土地價值，帶來房價的穩步提升。以南京為例，新建的地鐵、市政工程、道路都是對未來房價最好的支撐。

　　當然，金融危機對房地產肯定會有影響，下半年美國“次級貸”還款周期來臨，金融危機最大風暴將至，屆時對國內經濟形勢，對中低價商品房銷售帶來不利影響。

　　但是國內已經存在通貨膨脹的風險，這意味著持有資產比持有貨幣將更安全，而房子目前仍然是較為安全的資產。

　　反方

　　這波行情走不長

　　陳穗建 上海奧林匹克置業投資公司總裁

　　每一次調整都是逢低買入的機會，2008年已經調控了1年，我想很快就會進入新的上升通道。未來十年，國內房地產仍會迎來近乎黃金的年代。”

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　　個人認為，春節過后的這波行情走不長，樓市的下行趨勢沒有改變，目前的樓市回暖只是一波短暫回調，對此我有兩點理由：

　　理由一，樓市要遵循市場規律，連續多年的上漲后，市場有下行調整的要求。以上海為例，2001年到2007年，上海樓市連續七年上漲。按照市場經濟的規律，7年上漲的上海樓市需要一次真正的深度調整，而僅僅8個月的調整時間是不夠的。從經濟周期來看深度調整需要2到3年，可能要到2011年見底。

　　第二個理由就是全球金融危機對中國經濟的影響還沒結束。僅僅依靠中國這個經濟體來扭轉全球經濟形勢，目前看來還不大現實，樓市的一些反彈只是表面現象。

　　1997年亞洲金融危機是離我們最近的例證，受一個區域性金融危機的影響，香港樓市在1997年開始出現下滑到2003年企穩，樓價比最高峰時跌掉一半還多，直到2007年香港樓市才恢復到1997年的水平。這個過程用了10年，由此看來，全球性金融危機對樓市的影響時間不會太短。

　　目前的這波小陽春，更多是剛性需求在經過八九個月的等待之后的一次爆發性釋放，當然也有政府一系列利好措施，比如房貸、契稅等相關政策松綁的影響。這個行情很難得，在經過8個多月的市場慘淡之后，這波回暖行情在很大程度上讓開發商喘了口氣。

　　我想說，作為開發商應該珍惜，而不應該再次漲價，應該心平氣和地賣房子。畢竟這次成交量放大的樓盤中，還是那些有價格促銷的房子賣得最好，而且房價調整還在繼續，調整的時間也不會很短。

　　4月11日，著名經濟學家、北師大金融研究中心主任鐘偉在2009城市觀點論壇鄭州行上拋出觀點，認為房地產的調整行將結束。他是今年以來第一個公開發表言論認為房地產市場調整已經結束的知名經濟學家。

　　那么上海、南京的業內人士如何看待國內房價走勢，這波行情到底是曇花一現還是徹底反轉，本期《揚子樓市》請到了上海奧林匹克花園置業總裁陳穗建、合富輝煌房地產(南京)公司董事鄧永忠進行觀點“交鋒”。

　　鐘偉觀點

　　樓市的下行趨勢沒有改變，目前的樓市回暖只是一波短暫回調。全球金融危機對中國經濟的影響還沒結束，房價調整還在繼續，調整的時間也不會很短。”

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　　-本版主持 黃法歐 李小剛

　　頭腦 風暴

　　房地產市場的調整行將結束，將持續回暖。房地產市場的回暖并不是中國單獨出現的一個現象，而是在全球普遍出現的現象，中國只是在全球不動產的復蘇當中的一個部分。

　　由于信貸大幅擴張，房市、股市在內的資產價格很可能會重新上升，其次，中央及地方紛紛出臺對房地產的扶持政策，包括地價款的緩繳、對保障性住房貨幣化的補貼等方案，所有這些因素都決定了市場的回暖將是持續的。2009年商品房的銷售面積很有可能接近2007年的水平，甚至不排除超過2007年的可能性。

　　現在手持現金已毫無意義，現金為王的時代已經過去，今年我給房地產公司的建議是買入——買公司、買地。