◎為什么在市場成交量大幅下降時，房價下降的程度遠不如人們想象的那樣大？

　　◎在呼吁開發(fā)商公布成本時，究竟所要公布的是什么成本？

　　◎價格降到了成本之下，是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”？

　　◎都說地方政府“以地生財”，那么土地出讓收入干什么用了？

　　2009年兩會前后，“房價降價空間還有多大”的問題再成熱點。但在有關(guān)討論中，關(guān)于開發(fā)商是否有“暴利”、其成本幾何等方面的意見仍是莫衷一是，許多從生活經(jīng)驗而來的簡單判斷實際上在一定程度地掩蓋了客觀本質(zhì)。因此，有必要從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的角度再做辨析。

　　一、 房地產(chǎn)“暴利”的關(guān)鍵并不在成本

　　很多人把房價是否“到底”的判斷建立在房價和成本的比較上。一段時期來，要求開發(fā)商公布成本的呼聲一直比較強烈。2008年下半年以來，也確有開發(fā)商信誓旦旦地公布了自己樓盤的成本，以示幾無降價空間。

　　我們基本可以假定，公布成本的開發(fā)商并未蒙人。資料顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)平均的毛利潤率為8%-10%。相當(dāng)多的中小開發(fā)商的利潤率還遠達不到這個水平。但那些坦然公布成本的開發(fā)商顯然有意無意地掩蓋了一個相當(dāng)多人忽略的事實。這個事實就是，開發(fā)商的利潤，甚或說“暴利”，并非僅僅來自于房價與成本的差距。在更大程度上，開發(fā)商的利潤來源于開發(fā)過程的金融杠桿。

　　房地產(chǎn)的成本利潤率并不很高。但這并不意味著開發(fā)商無厚利，甚或暴利可圖。

　　我們假定，建造某一樓盤所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融資成本等合計的總成本確確實實需要1億元，總售價為1.1億元；那么這個項目的毛利潤率僅為10%。但秘密在于，這1億元的總成本中，開發(fā)商的自有資金投入，可能只有2000萬元，其余資金來自銀行的開發(fā)貸款、購房人的按揭貸款等。顯然，即使該項目的毛利潤率只有10%，開發(fā)商的自有資金利潤率也可達50%！在2007年的一段時期內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場銷售火爆，銷售周期很短，一些開發(fā)商采取了“五個果三個蓋”的資金策略，不斷用后期預(yù)售房款投入前期項目，通過加速資金周轉(zhuǎn)，大大提高了資金利用率，從而也就進一步提高了自有資金的回報率。開發(fā)商“暴利”的秘密就在于此。動用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤率為正，金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。

　　金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當(dāng)然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中，如果總售價低于總成本，樓盤或者會由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”；或者得由開發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損。這就是為什么在市場成交量大幅下降時，房價下降的程度遠不如人們想象的那樣大的原因。依靠“公布成本”所能開掘出的降價空間其實很有限。