促銷

　　降價(jià)自救或是必由之路

　　各方傳來的消息是，9月之后，開發(fā)商們將集中推盤促銷，僅龍湖、碧桂園、恒大三家企業(yè)，“金九銀十”之際的推盤總量就高達(dá)近50個(gè)。回款！回款！回款！成為集團(tuán)總部壓在各地銷售經(jīng)理頭上的頭等重任。降價(jià)，也必然隨之而來。

　　“在今天的形勢下，活下去是開發(fā)商的第一要?jiǎng)?wù)。什么面子、品牌形象，都是假的。”一位全國性開發(fā)企業(yè)的高管稱。

　　為了快速回款，部分先知先覺的開發(fā)商已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)策略轉(zhuǎn)身。剛?cè)?月，萬科在上海對8個(gè)樓盤實(shí)施全面降價(jià)促銷。金色雅筑樓盤從最高1.8萬元/平方米調(diào)整至目前的1.2萬元/平方米左右，降幅高達(dá)三成。

　　“萬科上海寧愿頂住退房潮的壓力，也要堅(jiān)決降價(jià)，說明回款壓力確實(shí)較大。然而，這也是萬科的過人之處，早已看透有關(guān)部門關(guān)于樓市調(diào)控政策的大原則，率先降價(jià)意味著主動(dòng)出擊，力保安全過冬。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

　　另一個(gè)堪稱“明智”的開發(fā)企業(yè)是剛剛上市不久的某大型開發(fā)商。知情人士透露，該企業(yè)剛剛調(diào)整的戰(zhàn)略是以回款為核心目標(biāo)，改變單點(diǎn)(即單個(gè)銷售項(xiàng)目)的盈利考核，實(shí)現(xiàn)整個(gè)銷售網(wǎng)絡(luò)回款與土地項(xiàng)目支付款的對接。具體戰(zhàn)略是，先測算資金需求，如某區(qū)域某項(xiàng)目在某時(shí)間點(diǎn)需要怎樣的資金投入，即要求另外一個(gè)區(qū)域的在售樓盤無論采用何種銷售策略，都要趕在時(shí)間節(jié)點(diǎn)前上交相應(yīng)數(shù)目的資金回款。所謂“無論采用何種銷售策略”，即包括降價(jià)促銷。

　　這種“先活下來”的策略近期開始被大量開發(fā)企業(yè)認(rèn)同并廣為效仿。

　　8月，碧桂園董事長楊國強(qiáng)介紹，截至7月底，碧桂園僅完成全年銷售計(jì)劃(320億元)的31.56%，但他同時(shí)表示，不會(huì)降低碧桂園的全年銷售目標(biāo)。為此，下半年碧桂園將有16個(gè)新盤推出，包括內(nèi)蒙古興安盟、滿洲里、通遼，以及安徽蕪湖、黃山、池州等項(xiàng)目都將進(jìn)入銷售階段，希望以足夠的可售量支持其年度銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。但碧桂園也坦言，該預(yù)期實(shí)現(xiàn)的條件是“市場配合，銷售情況理想”。對于降價(jià)一說，碧桂園相關(guān)人士表示，雖然近期沒有計(jì)算，但不排除隨市場形勢而動(dòng)。

　　另一家大型房企介紹，“金九銀十”之際，該公司旗下18個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，銷售回款任務(wù)十分艱巨。

　　龍湖地產(chǎn)則有重慶、成都、北京、上海等地樓盤全面開盤。“目前樓市總體形勢不好，加速周轉(zhuǎn)，提高銷售效率也是龍湖的重要任務(wù)之一。”龍湖地產(chǎn)戰(zhàn)略及公司品牌部顧偉稱。

　　銷售回款實(shí)現(xiàn)的前提是購房者“買賬”。然而，目前有多少投資資金仍看好樓市？情況似乎并不樂觀。“最近，我接觸了一些持有資金較多的人士，他們都不看好上海的樓市，寧愿出去旅游也不打算做固定資產(chǎn)投資。整體上，他們覺得資產(chǎn)價(jià)格泡沫仍然很大。美國樓市泡沫破滅、石油泡沫破滅、黃金泡沫破滅，這些都將對經(jīng)濟(jì)大勢影響深遠(yuǎn)。”一位財(cái)經(jīng)界專業(yè)人士告訴記者。

　　開發(fā)商也在寄希望于政策救市。“我在等待10月份是否會(huì)出現(xiàn)救市政策，如果沒有，今年基本上是不會(huì)出了。那么除了降價(jià)回款，企業(yè)將很難渡過這一關(guān)。”一位開發(fā)商表示。(記者 薛明)