一個北京房地產(chǎn)商的地價成本

　　地價一度被經(jīng)濟(jì)學(xué)界認(rèn)為是房價高企的罪魁禍?zhǔn)字�一。但�?shí)際上地價所占房價成本究竟幾何？

　　去年年末，北京市的開發(fā)商方如(化名)做了一筆看似并不賺錢的買賣。

　　他在自己正在開發(fā)的530畝地的邊上，又買進(jìn)了100畝地，按照方如的話說：“這是為了保證整個區(qū)域的完整性，不能缺少那一塊地。”

　　2007年12月17日，在北京市順義區(qū)5塊掛牌競價的1塊地中，方如代表公司參加了競價。方如要的那塊地，就是自己正在建設(shè)區(qū)域邊上的100畝，起拍價格是3240萬元。在競買過程中，有一家四川公司也對那塊地緊追不舍。

　　一直到掛牌截止日，兩家公司還難分勝負(fù)，最后不得已進(jìn)行了現(xiàn)場競價。競價當(dāng)天氣氛非常緊張，兩家公司頻繁舉牌，誰也不肯放下，直到最后那塊地一直飆到2.61億元，方如的公司贏了。

　　這100畝地，砸進(jìn)了方如公司的2.61億元人民幣，而原來的530畝地卻才花費(fèi)2.2億元人民幣。方如感慨：“選地拍地就像賭博一樣，壓對了就成功了。”雖然地價飆升，但好在有2006年的530畝的低價地來抵消成本，才使得這筆生意還能維持下去。

　　直到今天，方如依然忘不了2006年收購530畝的“英明抉擇”：“連看地到拍板兩個小時。”

　　這530畝地原本由另一家地產(chǎn)公司經(jīng)營，“5個股東，除了一個從事建筑工作，并不關(guān)心售樓，另外四個以前是做售樓的。”方如告訴《中國新聞周刊》。工程剛開始時，5個人挺團(tuán)結(jié)，等到樓建成了，開始產(chǎn)生矛盾，經(jīng)營不下去。為了能轉(zhuǎn)手變現(xiàn)，就找到了方如的公司。

　　當(dāng)天上午10點(diǎn)多，方如和自己的父親過去看地，當(dāng)時這塊地上的A、B區(qū)已經(jīng)建成，有93套房子還沒人入住。大致了解完情況，中午兩家開發(fā)公司便一起吃了頓飯，席間，方如與自己的父親并不動聲色。

　　飯后13時，方如的父親當(dāng)即拍板：“這筆生意成交。”出地的人先是一愣神，緊接著激動得熱淚盈眶，握住方如父親的手遲遲不肯松開。方如說，其實(shí)當(dāng)初什么都沒有考慮，任何的成本核算都沒有，就是一拍腦袋的事情。

　　這塊530畝的地花了方如的公司2.2億元，而事實(shí)上，已經(jīng)建成的A、B區(qū)，經(jīng)過他們綠化包裝推廣，價值就已達(dá)2.5億元，可以說，方如這筆買賣賺了。

　　方如告訴《中國新聞周刊》：“過去開發(fā)商的利潤在200%甚至300%，現(xiàn)在能達(dá)到40%就已經(jīng)不錯了，房地產(chǎn)暴利是前些年說的，現(xiàn)在談的是生存。”

　　地價趨高，房地產(chǎn)商的很多成本就要靠原來的土地來均攤。

　　一位在地產(chǎn)公司工作將近二十年的楊姓工程師向《中國新聞周刊》說，他所在的公司2004年底拿到一塊地，當(dāng)時樓面價為每平米3000，“整個占地60畝，當(dāng)時大約是每畝600多萬拿到的吧。銷售面積有12.5萬平米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平米8000到9000元。”地價成本3年間翻了3番。

　　方如則稱，“拍地后，地方政府拿錢去拆遷，將部分錢補(bǔ)給拆遷戶，拆遷戶拿著這部分錢又去找開發(fā)商買房，開發(fā)商賺了錢再去買地，這等于一個循環(huán)，最終拿錢多的還是地方政府。”

　　政府部門則認(rèn)為開發(fā)商是“得了便宜賣乖”。中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴《中國新聞周刊》，地價對房價的推動只有當(dāng)利潤空間壓縮到非常的程度，才會起到明顯作用。“現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤水平最低也是19%，最高達(dá)到100%，甚至200%的也有。”

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