鼠年春節前后，廣州樓市一片凄風冷雨，就如同今年南方的天氣：大雪，前所未見的大雪。但也有觀點認為，大雪之后是更熱的夏天。

　　樓市進入冰凍期

　　“再這樣下去，我們都不用活了。”林輝清說，他是天河珠江新城某樓盤的銷售負責人。整整一個春節黃金周，他都沒有成功簽下一張合約。從去年11月開始，他手下的銷售人員幾乎全都只能拿底薪。

　　這在去年9月以前根本不可想象。“去年5月，我曾經接待過一個買家，一口氣買下了5套房子，全部一次性付款。”林輝清回憶道，像這樣的“豪客”并非一例，有的客戶“買房子像買青菜一樣”。當時這個樓盤的銷售價格也是每平方米2.3萬元。

　　今年年初，按照全國行業市場規律，該樓盤二期房價應該有大幅增長。但為了應對驟然冷卻的樓市，公司給予林輝清9折以上的折價權。“春節期間如果算上各種優惠折扣，房價也只是每平方米2.7萬元左右，沒想到居然一套房子都沒有銷售出去，”漲了4000元就能形成這樣巨大反差？林輝清直喊看不懂。

　　2月底，廣州房管局公布了廣州2008年1月的銷售數據：2008年1月廣州市一手住房成交均價為每平方米9766元，房價回歸到萬元以內。與去年12月登記均價每平方米10586元相比，價格有了大幅回落。要知道盡管樓市進入冰凍期，去年12月廣州樓價還比11月小幅上漲1.5%，這是房價首次掉轉車頭。與此同時，一手住房市場1月份成交量也只有35萬平方米，只相當于以往正常月度成交量的一半。

　　“房管局的數據不能反映樓市的真實情況，現實的情況更糟糕。”廣東省社會科學院產業研究所副所長黎友煥如是表示。黎長期跟蹤廣州樓市，以及外資灰色渠道流動情況的變動。據其研究小組的調查所得，廣州樓市的銷售情況比想象中還要差，春節期間一套房子都買不出去的，遠不止林輝清所在公司一家。

　　外資暗流涌動

　　盡管樓市冰封，外資對于國內房地產市場依舊顯示出前所未有的熱情。今年2月24日，荷蘭國際投資管理公司(ING)宣布了一項新的房地產基金計劃，此次成立的基金將分散投資于一系列以房地產為主要收入來源的房地產股票和房地產信托基金(REITs)。ING投資管理亞太房地產證券投資經理賈斯丁·派克表示，期望這一基金能夠募集到約3億美元，其中部分資金將投資中國內地房地產市場。

　　除了外資直接投資，更多資金選擇的是與國內地產商結合投資。在去年年底，北歐的金融機構SEB宣布，和國內地產商復地集團共同組建兩億美元規模的房地產投資基金，用于投資中國市場。這種外資與國內地產商捆綁的合作模式在今年繼續復制：2月，國際投行瑞銀集團與金地集團簽訂協議，共同成立房地產投資合伙企業，預計將募集3億美元資金。

　　“說外資現在正在抄底廣深房地產，那只是一種臆想，”黎友煥認為，廣州樓市依然處于冰凍期，“誰都不清楚‘底’在哪里，外資如何抄底？”

　　但是，“今年有更多的資金正在流入國內，已是不爭的事實。”黎友煥在去年年初進行了一個名為“境外資金非正常流動”的研究，在其向30余個大型地下錢莊的主要參與者作出問卷調查以及面訪后，得出了一個驚人的數據：在回答“你認為通過地下渠道流入中國內地的境外資金規模”這一問題時，絕大多數“受訪者”填寫為3000億美元左右。

　　“這是一個感性的數據，這些灰色渠道的統計不可能完全客觀。”黎友煥表示，研究當中采取更多的是推算的方法。在他今年的持續監測中，今年流入國內的外資可能比去年還要多。“今年頭兩個月，香港以及澳門的一些財務公司每天進出國內的資金都在增加。”

　　中美的息差正在拉大，人民幣升值的預期越來越高，這是外資流入國內的基本動力。“美國利率是3%，國內利率是4.1%。即使現在沒有足夠好的投資機會，把錢存入國內銀行也比存在美國、中國香港劃算，”黎友煥認為。

　　今年1月，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長胡曉煉在部署2008年主要工作時，曾出乎意料地不斷強調打擊外資非法流入的問題。她表示：今年外匯局將加大跨境資金流動的外匯檢查力度，外匯資金流入和結匯后人民幣資金流向成為專項檢查的重點。另外，外匯局還會同相關部門嚴厲打擊地下錢莊、非法買賣外匯等違法犯罪行為。這些跡象都是今年國家監管層預防外資流入加劇的另一佐證。

　　真正的推手是誰？

　　陳江漢(化名)是林輝清的朋友，去年3月通過林輝清買了3套房子。小陳今年20歲出頭，只是一家廣告公司的銷售經理，他如何能購入超過700萬元的房子？林輝清告訴記者，其實陳江漢的首期以及月供都是他香港的爺爺、舅舅出的。

　　在黎友煥眼里，這正是導致外資流入難以統計之所在。珠江新城一些樓盤動輒每平方米兩三萬元，而且在去年飆漲階段，銷售速度都非常得快。如果從統計資料上看，外資購入的少之又少，但期間有多少是“外資代理人”購入的，確實難以統計。

　　“去年在中山的房地產銷售中，保守估計起碼有30%是由外資拉動的，而且這是在撇除親戚代理的情況下。”黎友煥表示。雖然黎認為廣州的統計比較復雜，沒有公開其研究成果。但他還是認為，外資在廣州樓市中已扮演著越來越重要的角色。

　　“早期進入樓市的外資已被套，但還有更多的外來資金在潛伏著。”黎表示，這些大筆資金很難預計其多少以及走向，但只知道這筆錢入股市，股市會翻江倒海，入樓市，又將是一波飆漲。他們都正等待著投資機會，只要廣州樓市再走出一波行情，也許就重演去年的瘋狂。

　　外資可能僅僅是推手，也許根本原因還是“過剩”。摩根士丹利公司的分析報告顯示，“中國上市企業有1/3的利潤來源于對主業以外的投資”，中國著名服裝企業98.5%的利潤為股份投資所創造，健康產業企業54%的利潤、消費品企業64%的利潤都依賴于“投資”。

　　而國內主流的“投資”，不外乎兩類：股市和樓市。

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