銷售對象范圍每年可變

　　廣州市國土房管局副局長黃文波表示，目前通過制度設(shè)計基本排除了高收入階層投資限價房的可能，廣州市今后每年將根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況和居民的實際收入水平，及時、靈活地確定銷售對象范圍，避免調(diào)控不足或干預(yù)過度，保持限價與中等收入階層的收入水平相適應(yīng)。

　　官方解讀限價房4條件

　　問：年入20萬/家限得太寬 答：不能買了房沒吃沒喝

　　廣州城鎮(zhèn)戶籍

　　國家頒布的文件要求，地方政府應(yīng)優(yōu)先立足于解決戶籍人口的住房問題。限價房作為全新的住房類型，在政策的試行期內(nèi)，難以全面掌握市場反應(yīng)和供求關(guān)系，銷售對象范圍不宜一下子開得過大，以免對房地產(chǎn)市場造成沖擊。

　　首次置業(yè)

　　無房家庭的住房問題是目前最突出、最緊迫的矛盾。首次置業(yè)是住房市場的有效需求和剛性需求。

　　年齡限制

　　由于限價房低于市場價格，為避免刺激住宅被動性需求，故要求年齡必須達到法定晚婚年齡，男性年滿25歲，女性年滿23歲。已婚家庭不符合年齡限制的同樣不符合申購條件。

　　收入限制

　　2007年和2008年申購限價房收入條件的限制確定在家庭稅前年收入不超過20萬元，個人稅前年收入不超過10萬元；申請人在購買限價房時如實自行申報。

　　20萬元這一標準是怎樣計算得來的？據(jù)了解，廣州市國土房管局先選取今年11月全市房價最便宜的區(qū)域花都區(qū)(5933元/平方米)，計算出這里限價房總房款(房價按花都區(qū)均價70%計算，面積按90平方米計算)，然后按照最新商業(yè)貸款利率計算得出首付三成后的月供為2354.8元。

　　由于國際公認個人住房貸款月供費用達到總收入30%時，家庭負擔(dān)較重，50%為警戒線。據(jù)此取中間值即40%測算。所以家庭年總收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。據(jù)此估算，限價房購房者的家庭年收入的下限應(yīng)在7萬左右。

　　按照同樣的計算方法，選取廣州上月房價最貴區(qū)域越秀區(qū)(15644元/平方米)，計算得出限價房購房者的稅前家庭年收入的上限應(yīng)在20萬左右。

　　對有人質(zhì)疑20萬元家庭年收入的標準限高了，廣州市國土房管局負責(zé)人昨日表示，“購買能力的測算非常重要，不能限了之后沒有購買能力，搞限價房是為了緩解中等收入家庭的購房壓力。不能搞得緊巴巴的，月供款如果占到70%-80%，那他們吃什么喝什么？”

　　不過，市房管局有關(guān)負責(zé)人承認，在20萬元這個“門檻”上，目前并未算入炒股等收入，也未將收藏品等家庭固定資產(chǎn)考慮在內(nèi)。

　　限價房疑點

　　從今年9月底公開征求意見開始，《辦法》半年以來收到了上千條修改意見。廣州市國土房管局相關(guān)負責(zé)人昨日表示，“如今《辦法》和《標準》還是存在不少問題，對于這個政策，只能解決相對的公平，不可能解決絕對的公平，對于這個新生事物，沒有必要去過多地求全責(zé)備。”那么，限價房銷售過程有可能面臨哪些漏洞，目前的制度設(shè)計又已經(jīng)防范到什么程度呢？

　　疑問

　　買限價房投資怎么辦？規(guī)定5年內(nèi)不得租售，5年后租售補錢

　　低報年收入怎么辦？買后公示，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)收回房屋，永久取消購房資格

　　異地有房者來買怎么辦？房地產(chǎn)交易登記沒有全國聯(lián)網(wǎng)，難以審核

　　房價跌過限價房怎么辦？會根據(jù)市場變化靈活運用調(diào)控措施

　　限價房會否貴過市場價

　　疑點1

　　如何避免投資騙購？

　　廣州市國土房管局昨日表示，通過制度設(shè)計基本排除了高收入階層投資限價房的可能

　　首先套型限制為90平方米以下，排除了部分富裕家庭購買此類住房改善住房條件的可能。二是購買對象限制為首次置業(yè)者，而戶籍富裕家庭中符合該條件的已經(jīng)很少。根據(jù)2006年全市住房現(xiàn)狀抽樣調(diào)查結(jié)果，2006年我市戶籍人口住房私有率已達到86.5%，無房家庭比例較小，而富裕家庭中的無房家庭更是少之又少。三是嚴格限制利用限價房進行投資牟利。四是限制已購限價房者再次置業(yè)。

　　據(jù)了解，對投資獲利的限制共有三道防線：

　　第一道防線是，《辦法》規(guī)定購房業(yè)主自辦理權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。

　　第二道防線，5年后，購房者出租或轉(zhuǎn)讓限價房的，須按出租或轉(zhuǎn)讓時市場價格與限價房購買價格之間差價的70%，計收政府出讓土地時的讓利優(yōu)惠。

　　第三道防線，《辦法》規(guī)定，限價房業(yè)主5年內(nèi)再次置業(yè)前，必須以原銷售價格結(jié)合新舊程度，由政府回購，或由政府重新安排給其他符合條件的購買者購買；政府不回購、不安排或5年后再次置業(yè)的按照補交土地收益價款的辦法處理。

　　疑點2

　　事后審核收入形同虛設(shè)？

　　對于收入條件的審核問題，《標準》采取了由申請人如實自行申報的辦法，沒有專門設(shè)定收入審核程序。

　　“由于我國信用體系建設(shè)滯后等原因，居民的實際收入狀況很難準確核實。”廣州市國土房管局強調(diào)，申請人不如實申報收入騙購限價房的法律風(fēng)險較大。申請人收入情況在購房前將向社會公示，接受社會監(jiān)督；公示期間未能發(fā)現(xiàn)虛報、瞞報收入情況的，購房后一經(jīng)舉報和發(fā)現(xiàn)，還可以收回房屋，撤銷產(chǎn)權(quán)登記，永久取消限價房資格，并追究法律責(zé)任。

　　對此，合富輝煌首席分析師黎文江認為，事后審查可以收窄審查面，節(jié)省政府的監(jiān)管成本。同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文則強調(diào)，一定要建立“退出機制”，政府保留在發(fā)現(xiàn)申請者謊報收入后收回限價房的權(quán)力。

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