房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房價(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2—3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20%。

　　市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。在當(dāng)前我國居民居住水平普遍較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購房與改善住房等真實(shí)需求為主的背景下，以上政策對(duì)未來2-3年房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求影響不大。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。因此可以預(yù)測(cè)，未來2—3年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將繼續(xù)迅速增長。

　　從供給看，近期出臺(tái)的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都在一定程度上減緩了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增速。在國家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，未來2-3年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增速將略有減緩。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾將繼續(xù)存在。

　　房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是：

　　第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾(特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢(shì))必然反映在房價(jià)的持續(xù)增長上；

　　第二，近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房價(jià)上漲；

　　第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢(shì)被迫中斷，否則房價(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。

　　普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上大戶型、低密度住宅占比偏高的狀況將改變，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

　　東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。長期以來，我國東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，高收入人口較多，人均GDP與收入水平明顯高于中、西部地區(qū)，一直是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點(diǎn)區(qū)域。中西部地區(qū)相對(duì)低廉的土地價(jià)格、人工成本、具有上升潛力的房地產(chǎn)價(jià)格以及由此產(chǎn)生的較高的房地產(chǎn)收益預(yù)期也對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生了強(qiáng)大的吸引力，近年來東部房地產(chǎn)投資資金部分向中西部中心城市轉(zhuǎn)移，為中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的增長動(dòng)力，未來2—3年，這一趨勢(shì)仍將繼續(xù)。東部地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。利潤率的下降、宏觀調(diào)控帶來的銷售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大，從而形成一個(gè)自動(dòng)淘汰機(jī)制。可以預(yù)見未來2-3年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的并購將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進(jìn)一步發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流。有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過并購與重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額；一些缺少土地與資金支撐的中小開發(fā)商、不具備專業(yè)素質(zhì)和能力而只是憑借有利時(shí)機(jī)以資金合作方式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負(fù)債公司有可能被兼并或破產(chǎn)。而無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合，都是通過進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源的整合追求資源利用最大化，達(dá)到企業(yè)雙贏甚至多贏的目標(biāo)。

　　大企業(yè)轉(zhuǎn)移目標(biāo)市場(chǎng)將帶動(dòng)?xùn)|部二、三線城市市場(chǎng)發(fā)展。國內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)從一線城市起家，因此目前北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津、四川等一線中心城市基本主導(dǎo)了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著一線城市土地供應(yīng)量的減少，拿地門檻逐漸提高，地方政府對(duì)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)與土地出讓金的支付條件等都進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。在此背景下，部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場(chǎng)，并逐漸向全國延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

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