房價“越調越漲”，購房者有苦難言，而捂盤就是開發商抬高房價的最常用手段。

　　房地產開發商捂盤惜售已經成為眾所周知的炒作、抬高樓盤價格的方式。記者近日對一些開發商進行深入采訪時發現，不少開發商捂盤的絕招就是與相關職能部門“密切配合”，形成“默契”。一位開發商向記者透露：“只要有職能部門的配合，別說樓盤價格漲一倍，就是翻兩番都不成問題。”

　　捂盤五招：房價利潤“翻跟頭”

　　要實現高額利潤，離不開捂盤炒房，記者在對房地產開發商進行深入采訪時發現，盡管各種調控手段層出不窮，但開發商已經形成了梯次分明的捂盤絕招：

　　“常規武器”：分批次取得商品房預售證明。這一手段是開發商捂盤的“常規武器”。一個僅僅50萬平方米左右的樓盤，開發商就能將樓盤劃分為一期、二期、三期甚至四至五期，根據每期市場反映情況來抬升房價。在獲取商品房預售證明的時候，開發商往往與相關職能部門達成“默契”，一個材料不全就能拖延一到兩個月，一個規劃超標就能拖上兩到三個月，一個實際測量又能夠拖上好幾個月，一來二去，捂盤銷售拖上半年很正常，就是拖上一年多也不奇怪。

　　“瞞天過海”：瞞報數量欺騙購房者。銷售人員向購房者透露的信息往往是好的戶型所剩無幾，不少戶型已經預訂，價格還在飛漲，實際上大批樓盤還沒有銷售出去，消費者又不可能現場上網查詢。開發商通過制造商品供應稀缺的假象，借以抬高房價。

　　“生化武器”：變“售”為“租”，降低風險，“吹大”房價。開發商往往用親戚朋友甚至整村整族的身份證來制造房屋“銷售告磬”的假象，實際上是把房屋出租，用租金來償還銀行利息，等時機成熟后，再將房屋直接銷售。

　　“暗渡陳倉”：“定向銷售”保利潤，剩余樓盤牟暴利。開發商往往通過首先確定1/4至1/3樓盤固定客戶的辦法，在尚未拿到商品房預售證明時，就已經與一些政府部門、企事業單位達成了“折扣購買”的意向，價格一般要比樓盤實際開盤時低1/3至1/4，甚至低1/2，確保這部分能夠收回樓盤開發的成本和實現基本利潤。余下的樓盤中拿出1/3進行銷售，1/3進行囤積抬升房價，牟取暴利。通過這種方式，開發商能夠從同一個樓盤中獲得100%至200%的巨額利潤。

　　“新式武器”：先“抵押”后“贖回”，風險為零，利潤翻番。在各種調控手段頻頻出臺的情況下，不少開發商采用與銀行聯手的方式，在獲得樓盤預售許可證后，立即將1/3左右的樓盤抵押給銀行，獲取房地產開發貸款，進行滾動開發，在不明就里的購房者確定買房之后，開發商又能迅速從銀行手中將房子贖回。

　　職能部門：官僚作風助長捂盤

　　多年從事樓盤經營的開發商梁秀御向記者明確表示，捂盤只是實現暴利的前提，炒高房價讓購房者接單才能實現贏利的目標。他說：“我們在買地、報建等方面花費的心思，還不到摸準相關職能部門決策層、科室單位領導的愛好一半的心思。搞房地產開發的始終相信，只要愿意跟職能部門搞好關系，他們往往睜一只眼閉一只眼。”

　　記者采訪的不少開發商表示，大型樓盤開發的背后往往有大背景、“大領導”。職能部門領導心知肚明，下屬就是對一些申報材料提出質疑，領導通常采取“按規定辦”的態度，一般不進行深入細致的調查。

　　開發商韋志鵬還向記者透露，捂盤炒樓的開發商往往與相關職能部門平時就聯系密切，一旦以材料不全為理由，要求推后審批，官僚作風明顯的機關部門也樂得“多一事不如少一事”，這恰恰幫助開發商拖延了開盤時間，無形中助長了捂盤效果。

　　此外，“園區經濟”、“會展經濟”都是炙手可熱的項目，職能部門往往不會過多干預。廣州的亞運會項目、廣西南寧的中國—東盟商務區項目……都是近年來價格飆升的典型。2003年中國—東盟商務區一帶80畝的土地價錢不過100萬元/畝，現在拍賣價已經達到400萬元/畝，一些前期囤地的開發商還在以260多萬元/畝的價格私下轉讓，僅此一項利潤就可翻番。

　　利潤分成：拉職能部門“下水”

　　一些開發商向記者透露，捂盤的訣竅是：既要職能部門不敢管，又要讓他們從中獲得好處，才能實現與開發商之間的“捂盤默契”。

　　開發商梁秀御給記者算了這樣一筆賬：無論大中小型樓盤，要真正在當地站得住腳，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來“擺平”這些權力部門。梁秀御說：“兩層利潤還是小數目，我們信奉‘讓職能部門賺合理合法的錢’，我們才能‘捂出合理合法的利潤’。”

　　一些開發商還向記者透露，相關職能部門其實就是確保樓盤基本利潤的“VIP客戶”。一方面，開發商在開盤之前就以較低價格讓這部分職能部門的群體享受較低價格，除主要領導外，讓這些群體交納少量的“定金”，鎖定了客戶群；另一方面，通過這種“內部預定”的方式，確保了樓盤的基本利潤。

　　開發商韋志鵬說：“這種做法讓相關職能部門跟我們穿起了同一條褲子，我們捂盤、炒樓，他們同樣從中受益匪淺，當然會密切配合我們抬升房價。”

　　除了相關職能部門之外，銀行在資金周轉過程中起到的作用也不容忽視。房地產業80%以上的資金來自銀行。由于銀行也有相關的考核業務，他們非常樂于接受這種先抵押后贖回的方式，既能夠確保貸款有抵押物，又能夠沒有任何風險地獲取貸款利息。

　　在房地產開發行業干了近10年的開發商廖軍告訴記者：“一個樓盤開發下來，成本只占房屋價格的20%，我們有30%以上的利潤開銷在相關職能部門身上，如果沒有相關職能部門的默契配合，我們的樓盤價格只能實現現有利潤的一半左右。”（何豐倫）

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