◆樓盤名稱：靜安紫苑
◆開發(fā)商：不明
◆不開盤原因：手續(xù)未辦妥，樣板房未完成
開工已有4年仍未竣工
位于武定路上的靜安紫苑開工建設(shè)已經(jīng)4年多了，但是仍沒有竣工售房的意思。
昨天，記者在該樓盤的施工現(xiàn)場看到，大樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，但是現(xiàn)場工程進度緩慢。外墻沒有貼墻磚，也沒有裝玻璃，內(nèi)部更是沒有動工。只有幾個建筑工人閑坐在地上。一工人向記者抱怨：“這樓造了4年了，但現(xiàn)在連外立面都沒完成。老板也不像是缺錢的人呀。”
靜安紫苑的售樓中心已經(jīng)裝修一新，一售樓人員說，新樓開盤時間還沒有確定，開發(fā)商遲遲不開盤有很多原因。一方面很多手續(xù)還沒有辦完，比如沒拿到新盤上市的預售證；另一方面，樣板房還沒完成而無法公開展示。樓盤定位于酒店式公寓，目前估計價格在3.5萬元-4萬元/平方米左右，即170萬元/套。
這個估計價有可能再一次被改寫，因為只要不開盤，開發(fā)商就有可能賣出更高的價格。據(jù)附近的房地產(chǎn)中介公司工作人員透露，最近很多人前來詢問靜安紫苑的售價。一個多月前，開發(fā)商的報價大約是3萬元/平方米左右，而現(xiàn)在報價已經(jīng)接近4萬元/平方米。
-揭示“捂盤”內(nèi)幕
雖有禁令，開發(fā)商卻有變通方法延長銷售周期
滬上一位房產(chǎn)銷售代理公司市場研究負責人對記者表示，今年4月份以來，由于對未來市場預期良好，開發(fā)商“捂盤”現(xiàn)象明顯增多。“事實上，不論在什么時期，開發(fā)商銷售樓盤時都會采取一些市場控制手段，只不過目前市場風險小，加上土地價格持續(xù)上漲，因此開發(fā)商不急于把在建樓盤賣出去；不過，開發(fā)商‘捂盤惜售’也要承擔一定的市場風險，如果像2004年出臺一系列調(diào)控政策，市場預期會很快轉(zhuǎn)變。”
據(jù)記者從其他代理公司了解到，目前房地局對已經(jīng)申請預售的樓盤都有專人“跟蹤”，一般要求其在拿到預售許可證的4至5天內(nèi)開盤銷售，并且會特別關(guān)注銷售價格明顯高于區(qū)域市場均價的高價樓盤。盡管房產(chǎn)管理部門明令嚴禁捂盤惜售行為，開發(fā)商仍有不少變通的方法延長銷售周期。
業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商“捂盤”主要手法有：
●對同一批房源分批申請銷售許可證、分批預售，每推出一次新房源漲一次價格。
●有的開發(fā)商干脆不預售，直接以現(xiàn)房銷售，以達到利潤最大化的目的。
●還有些開發(fā)商在施工階段，放緩工程進度達到推遲上市的目的。
●最常見的變通手法就是以成本高為由高價開盤，嚇退購房者。很多樓盤的開盤價格高于區(qū)域價格20%左右，以取得較長的銷售時段，為進一步提價創(chuàng)造機會。
-政策背景
捂盤惜售行為是今年上海房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪位顒拥闹攸c之一。上海市房地局有關(guān)人士表示，今年房地部門將檢查和處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達預售標準不上市、已開盤拒絕對外銷售和以虛擬預訂(預售)合同或掛牌價格畸高等方式的捂盤惜售行為，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價的行為。
根據(jù)《土地出讓合同》的有關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商在土地出讓合同規(guī)定的動工開發(fā)日期滿1年仍未動工開發(fā)的，由有關(guān)土地管理部門收取不超過出讓金額20%的閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，由有關(guān)土地管理部門無償收回該地塊的土地使用權(quán)以及地塊上全部建筑物和其他附著物。
在《土地出讓合同》中還規(guī)定，對于已動工建設(shè)的開發(fā)商，如根據(jù)約定日期已開發(fā)面積不足總面積三分之一或已投資額占總投資不足25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，同被視為土地閑置，政府有關(guān)部門可依法收回土地或征收土地閑置費。
(作者：林勁榆劉暢吳怡敏楊斯媛)
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