城市管理面臨挑戰——

　　僅僅依靠市場不可能解決住房問題，必須要有公共住房政策作為補充

　　記者：非本地居民資金的投入使國內一些大城市的房價上漲過快，甚至導致本地居民購房支付能力下降，這對城市管理帶來怎樣的挑戰？

　　劉洪玉：在許多位于沿海或區域經濟中心的明星城市住房市場上，非本地居民購房占有重要的比重，成為推動城市房價上漲的重要原因。這使這些城市的管理者面臨著艱難的政策選擇：人為降低房價有可能會使更多的人口流入城市，導致城市公共財政負擔加重、公共服務質量下降；讓房價按照市場規律發展，可以使其成為勞動力和資本向城市流動的門檻，但又會導致當地居民購房支付能力相對下降，越來越難以獲得可支付的住房。

　　在選擇將房價作為進入城市的門檻時，政府必須建立起完善的、多層次和多渠道的公共住房供應體系，通過廉租房制度為當地低收入家庭提供住房保障，通過經濟適用房制度為中低收入家庭提供必要的住房扶助，使他們獲得與當地社會經濟發展水平相適應的住房服務。公共住房政策的作用，就是讓當地中低收入居民沒有后顧之憂，最終實現人人有房住的目標，為社會穩定和經濟發展提供基礎。

　　人人需要住房，僅僅依靠住房市場不可能解決住房問題，必須要有住房政策的干預和公共住房政策作為補充。從這個意義上來說，住房市場和公共住房政策，是相互依存和互為補充的關系，以住房保障和住房扶助為主要內容的公共住房政策，是住房市場長期穩定發展的基礎，住房市場發展又為公共住房政策的實施提供了必要的物質條件。解決好當前面臨的住房問題和矛盾，必須建立起住房市場與公共住房政策相互促進、協調發展的關系。

　　調控思路需要放寬——

　　在當前“錢松地緊”的環境下，房地產市場調控要疏堵結合

　　記者：在房地產調控中，政府應該承擔哪些責任？目前的調控思路還有哪些地方可以改善？

　　顧云昌：我們對房地產的調控不能僅局限于房地產市場內部來思考，這會局限我們的思路。房地產調控應該站在我國經濟社會發展的大局來思考。在當前房地產市場“錢松地緊”的環境下，要統籌兼顧供求兩方面，調控房價要疏堵結合，才能促使房地產業持續健康地發展。

　　第一，既要“控需”，控制市場的投資性需求；更要“增供”，增加商品住宅的供應總量，特別是中小套型的比例。在“控需”方面，宜加快出臺物業稅，也宜在房價上漲過快的城市，對購買第二套以上住房的個人抵押貸款，大幅度提高首付款比例。

　　第二，既要“堵阻”，更要“疏導”。在樓市供不應求下，“堵阻”過旺的投資性需求是必要的，我們已經采取了相當嚴厲的舉措。但光堵不疏是遠不夠的，在資金流動性過剩下，往往會堵不勝堵。疏就是設法減少和轉移流動性。一方面，在樓市以外，有賴于財政和信貸政策，減少全社會的資金流動性；另一方面，要在樓市中做文章。可以考慮以債券、基金等形式，使開發商在居民中直接融資，讓富裕的人投資在房子開發上，而不是投資在房子的需求上。

　　在房地產市場中，土地供應是地方調節器，金融稅收杠桿是中央遙控器，社會保障是社會穩定器，三者的協調作用才能達到調控的最佳結果。

　　樓市的明天，冷熱在金融稅收。政府應該細化貸款政策，宜對初次置業者與再次置業者區別對待，鼓勵并幫助首次置業者購房；還宜降低對房屋流通的稅收，提高對保有房屋的稅收，從而盤活閑置住房，也降低了購房者的成本。樓市的興旺最終能提高政府的稅收，為保障性住房的資本來源和批量建設奠定了基礎。

　　供求調控、疏堵結合的財政、金融稅收政策對應多層次的住房體系，才能讓更多的人住上房子，住上好房子。

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