“房價再漲10年是一句空話”

　　在眾多認同“房價再漲10年”的聲音中，著名房地產(chǎn)評論專家易憲容仍堅持他一貫的觀點，他告訴《民主與法制時報》記者：“房地產(chǎn)的泡沫總有一天要死掉，等不到10年。”

　　易憲容一直堅持認為中國房地產(chǎn)市場存在泡沫，早在2005年央行調(diào)高房貸利率時，他就撰文指出：央行調(diào)高房貸利率是抑制房地產(chǎn)價格增速過快的信號，房貸利率還會繼續(xù)調(diào)整，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫最終將被逐漸消解。

　　時過近兩年，泡沫依然沒有消解，但易憲容仍認為泡沫終歸是要破滅的，等不到10年。既如此，那么房價再漲10年也就是一句空話。

　　對于人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房價上揚這一觀點，易憲容并不贊同。

　　“其實，住房的供求關(guān)系與人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，住房的價格反映住房的供求關(guān)系。但在中國，情況與國外有很大差別。”易憲容說，國外房地產(chǎn)市場都是經(jīng)過幾百年發(fā)展起來的，而我們的房地產(chǎn)市場只是幾年的時間內(nèi)發(fā)展的結(jié)果。試想，中國的房地產(chǎn)市場能夠在幾年內(nèi)走完國外發(fā)展幾百年的路嗎？這是不可能的。再加上中國的土地公有制，因此，中國房地產(chǎn)市場與由供求關(guān)系決定的國外市場相比，還差得太遠。

　　易憲容認為，就目前的情況來說，中國房地產(chǎn)市場的價格仍然是人為操縱機會較大，特別是房地產(chǎn)作為一種特質(zhì)性的產(chǎn)品、一種唯一性產(chǎn)品，它更容易被壟斷性定價。在這種情況下，如果政府沒有一個好的房地產(chǎn)市場政策，房地產(chǎn)市場的價格根本不會由市場的供求關(guān)系來決定。

　　對于人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，易憲容分析，從總量上來看，中國的人口是不斷在增加，但家庭的人口越來越少。從1998年到2004年，為什么這幾年住房需求短期爆發(fā)出來？原因很多，但最重要的是住房制度改革、銀行按揭的推出及人口結(jié)構(gòu)正好處于多人口的家庭進入就業(yè)工作時期。也就是說，當多子女的家庭進入工作時期，一個家庭分出多個家庭，其住房的需求自然增加。而在獨生子女政策下的家庭，其情況正好是反向的，即在獨生子女的人口結(jié)構(gòu)下，是多個家庭向一個家庭結(jié)構(gòu)的融合而不是分離。而這些家庭的父母親多數(shù)都有住房，當家庭融合后，住房需求是減少而不是增加。

　　還有，每年高考的學生，幾年后是就業(yè)的主力軍，但這些人口中相當一部分是農(nóng)家子女，他們通過高考進入大學來改變自己的處境與社會地位，這當然是社會巨大的進步。但是，即使是城市的家庭，在目前的高房價下，他們花幾代人的努力都無法購買子女所需求的住房，農(nóng)村居民的子女一進入城市工作就有能力購買所需要的住房嗎？如果目前的住房政策不改變，他們要進入高房價的市場根本不可能。

　　“也就是說，住房的需要與人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，但住房的需求與人口結(jié)構(gòu)關(guān)系不大。最為重要的就是與房價的高低有關(guān)。而且就目前人口結(jié)構(gòu)的變化來看，家庭融合只是減少對住房套數(shù)的需求，而不是增加。”易憲容說。(溫淑萍）

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