上周二上海銀監局公布的一則《關于進一步規范個人住房按揭貸款業務的通知》令業內“提心吊膽”。事實上，這是4月以來上海銀監局第二次明文強調嚴防違規房貸。通知要求，在上海的中外資商業銀行嚴格執行個人住房按揭貸款業務首付款比例和利率規定，嚴禁變相放寬貸款條件。如在首付成數上，除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%，且貸款首付款比例應隨套數增加而提高。另悉，北京等地的商業銀行雖然對二套房貸利率也已有所松綁，但二套房貸首付比例四成仍須嚴格執行。

　　雖然銀監會上周五又馬上表態，稱目前適度寬松的信貸政策并沒有因為信貸井噴而改變，以顯示房地產開發企業以及購房者對資金的需求能得到保障。但業內已在擔心，在樓市成交量出現大幅回升的當下，監管部門對二套房貸“嚴肅紀律”會使剛有所起色的市場信心受到影響。“市場對于房貸政策的敏感度其實很高，要知道此輪房地產調整就是以2007年9月的限制二套房貸的政策出臺為轉折點的。而自去年年底開始的樓市回暖行情表明，市場信心是成交量能否集中釋放的重要因素之一。”有業內人士就指出。

　　“假按揭”拉響信貸警報

　　業內認為，上海、北京等城市嚴格規范二套房貸，主要還是與銀行防范自身風險有關。此前，上海銀監局圍繞房貸“假按揭”、“零首付”、“低首付”，在3月底對個人住房貸款業務進行了調查，盡管調查結果否認了上海市“假按揭”的大量存在，但情況并不樂觀；北京也有類似情況，基于樓市成交回暖中還出現了超高退房率，相關部門已經開始關注其中是否存在“假按揭”。

　　“商業銀行變相放寬個人住房貸款條件、降低首付款比例和利率的違規事件屢見不鮮。其中，通過與中介機構、房地產評估公司‘合作’進行的變相違規尤為突出。從政策立意看，上海銀監局叫停違規房貸更多是從控制銀行經營風險角度考慮，其目的并非收緊二套房信貸政策。對于符合要求的第二套住房，銀行也可以給予利率和首付的優惠，但應確保首付是真實的。”易居房地產研究院的分析師指出。

　　21世紀不動產上海區域市場中心的分析師則介紹，近期上海部分區縣交易中心已經開始從嚴審理市民“唯一住房”材料的準確性等，“目前監管層在繼續支持合理購房需求釋放、促進經濟回暖的同時，控制房貸風險、保證銀行業和房地產業健康發展的意圖明顯。基于今年一季度市場交易量反彈明顯，在這一時刻明確禁止違規房貸發放有利于保持樓市回暖的‘含金量’和今后的持續穩定運行。”

　　　抑制投資性需求抬頭

　　易居臣信市場研究中心分析師楊晨青表示，監管層只是強調保持對第二套房房貸實行有保有壓、區別對待的辦法，但對首套改善型住房仍然采取相對鼓勵的態度，也再次強調了普通住房在享受優惠條件中的關鍵地位。而在利率方面，態度更是沒有變化，由于目前銀行間房貸業務的競爭日趨激烈，被允許自行確立利率水平后，各商業銀行競相調低二套房貸利率，當下已有個別銀行對第二套房房貸利率采取下浮29%的優惠，與政策中首套普通自住房的享受優惠幅度已無區別。

　　不過，此項政策或將對改善性需求多的高端公寓市場有較大影響。“上海的一批知名開發商認為樓市未來發展依然存在不確定因素，特別是有些開發商擔心，一旦政府對于銀行信貸寬松政策的態度改變，樓市可能在下半年重新回冷。”方方地產咨詢機構的有關人士坦言。方方的數據顯示，高端物業的市場走勢并不太樂觀，今年一季度上海的高端公寓和別墅樓盤的降價比例環比分別提高了8%和18%，顯示降價范圍正在逐步擴大。

　　21世紀不動產上海區域市場中心的分析師則預計，對于自住為主的改善性客戶影響有限，但此次信貸“收緊” ，使近期有所抬頭的投資性需求受到一定的抑制。“本輪樓市回暖能持續多久，很大程度上取決于改善型需求以及適度的投資需求能否被激發，而二套房貸政策是否會被完全放開將對此起到至關重要的作用。如果市場始終僅僅由剛性需求群體支撐，則一波成交高峰過后，結構性回落將在所難免。此次上海銀監局的表態對一直以來市場中呼聲極高的‘全面放松二套房貸’無異于當頭潑下一盆冷水。”

　　搜房網本周對此展開的網絡調查顯示，對于二套房貸被“點名”，68%受訪者支持收緊以防止炒房行為，28%的受訪者則認為應該放松以刺激改善需求；至于二套房貸收緊能不能對目前房價起到調整作用，33%的受訪者認為能夠抑制高房價，39%的受訪者則認為不能。