昨日有消息說，業(yè)內熱議多時的“商品房預售款專戶管理辦法”正在國家相關主管部門醞釀，但是政策最終出臺和落實時間目前尚不明確。市場人士分析，預售款專戶管理的具體金融監(jiān)管工作可能由央行負責，因此這又將是一次多部門協(xié)調、聯(lián)動，并可能對房地產市場帶來重要影響的調控。

　　可抑制開發(fā)商盲目開發(fā)

　　據(jù)了解，所謂預售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。對預售款進行專戶管理的目的是有效維護單個項目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購房人蒙受損失。

　　廣州的房地產研究人士韓世同認為，商品房預售款專戶管理政策若在全國推廣，會對過早預售樓盤、自有資金不足的開發(fā)商資金鏈帶來很大影響，對抑制開發(fā)商的盲目擴張有積極的作用。因為很多房地產企業(yè)不僅僅是將預售款用于后期建設，而是拿來購買新的土地和項目，達到快速滾動開發(fā)。

　　對于專戶管理可能引發(fā)的其他問題，有開發(fā)商表示，“一旦預售款不能挪作它用，除了支付工程款外，額外資金就成了無法啟動的閑置資金，這對開發(fā)周期和市場供給都會帶來影響。也將涉及到銀行等其他關聯(lián)行業(yè)的業(yè)務發(fā)展。該政策可能有鼓勵市場現(xiàn)房銷售的意圖。”

　　廣州屬全國最早實施

　　事實上，廣州是全國最早實行商品房預收款專戶管理的地區(qū)。合富輝煌首席分析師黎文江告訴記者，商品房預售款專項管理的制度在廣州已實施7、8年之久。《廣東省商品房預售管理條例》于1998年10月1日頒布實施。廣州市商品房預售款監(jiān)控于1999年正式施行。去年5月30日，廣州市商品房預售款監(jiān)控全額全程系統(tǒng)開始啟用。廣州市16家商業(yè)銀行與該系統(tǒng)聯(lián)網，實現(xiàn)了對廣州市商品房預售款的實時監(jiān)控。

　　番禺某中型開發(fā)商的財務總監(jiān)告訴記者，開發(fā)商按照工程進度支取預售款賬戶的款項時，需要繳納合同登記的預售房款總額的千分之二作為該預售款管理賬戶的管理費。“這筆費用明顯太高了。樓盤銷售好的時候，這筆費用達到100多萬元。但實際上，主管部門對資金的監(jiān)管力度并不大。”財務總監(jiān)表示。

　　“南沙境界”開發(fā)商的營銷總監(jiān)認為，預售款專戶管理政策值得推廣，但對開發(fā)商來說，就比較束縛和機械。他建議，政府強行征收的此項管理費不宜太高，可以考慮對開發(fā)商進行資信評級，分級別監(jiān)管。此外，廣東省房協(xié)發(fā)布的報告顯示，2006年廣東省房地產開發(fā)的到位資金中，預付金訂金的比例約占52%，開發(fā)商比較倚重預售款進行開發(fā)。該營銷總監(jiān)認為，在這種背景下，開發(fā)商應該拓寬融資渠道。(蒙暉）