在剛剛結(jié)束的全國“兩會”上，“以房養(yǎng)老”再次成為代表、委員們熱議的話題。全國政協(xié)人口資源環(huán)境委員會副主任鄭斯林在談到“積極應(yīng)對人口老齡化”問題時，再次提出住房反向抵押貸款的養(yǎng)老融資方式。按鄭斯林的話來說：“這個辦法是國際上通常采用的做法，我個人認為勢在必行。”

　　緩解養(yǎng)老壓力

　　數(shù)據(jù)顯示，我國目前60歲及以上老年人口已經(jīng)達到1.45億，占全國總?cè)丝诘?1%。預(yù)計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總?cè)丝诮?5%。在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的一道難題。而“以房養(yǎng)老”無疑是眾多解決方案中最受專家推崇的方式。

　　“以房養(yǎng)老”就是所謂的住房反向抵押貸款，又叫“倒按揭”，最早起源于荷蘭，目前發(fā)展最成熟的是美國。這種模式的具體做法：即在60歲之前，購買住宅，并取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。到60歲退休養(yǎng)老時，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值等因素后，在一定年限后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得款項用來償還貸款本息。

　　上海君悅律師事務(wù)所劉正東此前在接受采訪時稱，通過“倒按揭”，一個退休老人每月可以有幾千元收入，而且終身源源不斷，其生活質(zhì)量將極大改善，急需現(xiàn)金時，也可解燃眉之急。“以房養(yǎng)老”不失為一種社會保障的新方式，“同時也可以減輕城市老齡化對我國經(jīng)濟發(fā)展造成的沖擊，減輕國家、社會、企業(yè)、家庭及個人的壓力”。

　　實際操作難度大

　　盡管“倒按揭”在發(fā)達國家已經(jīng)被證明是一種成熟的融資方式，但在我國實施還需要解決一系列問題，譬如國民觀念的轉(zhuǎn)變、政策法規(guī)的修改等等。

　　中央財經(jīng)大學保險系郝演蘇教授分析道，靠子女、靠單位等幾大傳統(tǒng)養(yǎng)老方式都不足使老人們“豐衣足食”，現(xiàn)在一些有遠見的市民開始將目光投向多樣的商業(yè)保險，但因為國情與消費理念的不同，該產(chǎn)品在國內(nèi)還面臨著傳統(tǒng)觀念、政策法規(guī)、二級市場與三級市場的不成熟等因素限制。

　　“倒按揭”的評估標準如何設(shè)定，內(nèi)容非常復(fù)雜，除了估算房屋價值以及未來房價走勢，還要估算老人的壽命，銀行要培育一批類似保險精算人的測算人群體，這需要大量的前期準備，不是一兩年能解決的。有專家甚至預(yù)言，在中國，可能只有孤寡老人才會有辦理“倒按揭”的需求，市場容量將很有限。

　　成立政策性住房銀行

　　去年早些時候，建設(shè)部已經(jīng)委托太平洋人壽保險公司研究“倒按揭”課題。參與此次課題研究的有關(guān)人士在接受記者采訪時指出，但要真正實現(xiàn)“倒按揭”，關(guān)鍵是推廣國家性養(yǎng)老補充計劃，成立政策性住房銀行。

　　該人士分析指出，實施“倒按揭”需要政府承擔更多責任，最好的方式是由政府作為擔保人，成立政策性銀行，降低商業(yè)金融機構(gòu)在“倒按揭”過程中的風險，從而降低“倒按揭”產(chǎn)品的貸款利率，“如果‘倒按揭’產(chǎn)品的貸款利率與住房公積金貸款利率持平或更低，將有助于‘以房養(yǎng)老’的推行”。

　　對此，鄭斯林表態(tài)，“倒按揭”涉及到相關(guān)法律、評估標準、繼承權(quán)等問題，的確需要對很多問題的防范措施加以研究，“但是這件事情已經(jīng)引起了國家的高度重視”。(張穎）