受減稅、降息等利好政策的刺激，全國房地產市場出現了今年以來罕見的回暖跡象。11月，北京、上海、深圳商品房的成交量環(huán)比均有五成左右的漲幅。受此影響，A股房地產板塊表現相對較為強勢，11月份跑贏上證指數10.53個百分點。那么，近期樓市成交量的回暖，究竟是市場持續(xù)“探底”過程中的反彈，還是就此反轉進入上升通道？

　　業(yè)內專家指出，僅憑11月份各地房地產市場的環(huán)比數據，還難以得出樓市將走出低谷的結論。首先，地產新政比如契稅減免，主要是11月后生效，這使得大部分原計劃在10月實現的購買需求，推遲到了11月份，從而導致了環(huán)比數據出現“井噴式”增長。北京、上海等一線城市的成交量在11月前兩周集中釋放，便說明了這一點。其次，房地產市場經過一年多的持續(xù)低迷后，成交基數本身已經很低；環(huán)比增長五成后絕對值依然很小，成交量的同比降幅還在四成以上。

　　更為重要的是，作為房地產市場的另一重要變量，房價的調整是否到位，還存在很大爭議，這是影響房地產市場真正回暖的重要因素。

　　萬科董事長王石在最近舉辦的“2008(第七屆)中國企業(yè)領袖年會”上表示，過去兩年，房地產價格高漲并帶有泡沫，所以現在的市場調整是應該的，他同時認為調整還沒有到位。

　　就目前而言，房地產市場的兩個指標預示著，整體樓市依然處于“下行通道”。一是房地產價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大，已經到了一個剪刀差的比例；二是房地產市場庫存越來越多，造成了大量的積壓。這兩個指標沒有解除“預警”，市場便還會繼續(xù)調整。

　　另外，外圍市場和全球經濟的前景不容樂觀。有專家指出，如果在各種擴張性財政政策和貨幣政策刺激下，宏觀經濟尚不能有效企穩(wěn)，那么，居民的收入預期還會持續(xù)下滑，商品房成交量也難以持續(xù)放大。尤其是4萬億投資中，政府強調要加強保障性住房建設，這顯然更不利于消化市場存量房。

　　“不要誤以為紅葉是春天來臨的象征，其實那是秋天，是進入冬天的標志。”對于上月出現樓市成交量轉暖跡象，SOHO董事長潘石屹用“季節(jié)”作了一個隱喻。潘石屹認為，對目前房地產市場的判斷不能過分樂觀。高盛前日發(fā)表報告也顯示，預計未來幾個月房地產銷售前景仍不容樂觀，波動的可能性很大，房價下行趨勢不會很快扭轉。

　　從景氣周期看，目前，房地產市場已進入“非景氣”區(qū)間，重回景氣周期不可能“一蹴而就”。1-10月，全國商品房銷售面積同比下降16.5%，銷售金額同比下降17.4%；全國購置土地面積和完成開發(fā)土地面積繼1-9月首次出現負增長后，降幅進一步擴大，同比分別減少了5.6%和2.5%。

　　數據顯示，多數城市在11月后兩周的成交量已經有所回落。而進入12月后的第一周，部分一線城市的日平均成交量又再次回落至9、10月份水平，樓市調整顯然還沒結束。(記者 林喆)