10月24日上午，四川省宜賓市舉行住房博覽會(huì)吸引廣大市民前往選購住房，借力住房貸款利率的下調(diào)和交易契稅的降低等新政影響，許多宜賓市民的購房熱情開始逐步回升。 中新社發(fā) 陳涌 攝

　　22日晚間,央行、財(cái)政部同時(shí)出臺(tái)了一系列保障民生、鼓勵(lì)居民購買自住用房的政策,其中包括降低契稅、暫時(shí)免征印花稅、提高購房貸款利率優(yōu)惠幅度、降低公積金貸款利率等系列連環(huán)優(yōu)惠措施。那么,政府出臺(tái)的這些政策,究竟惠及了哪些購房者,力度又有多大呢？

　　新政解析一:

　　力度多大？惠及何人？

　　利率稅率齊降力度頗大

　　按照央行公布的貸款利率來看,優(yōu)惠幅度非常明顯。新政規(guī)定,自10月27日起,將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%。而個(gè)人住房公積金貸款利率。其中,五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%,五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%,分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　也就是說,不僅貸款的門檻從原來的首付三成明確下調(diào)至兩成,其優(yōu)惠利率也由原來的下浮15%變成了30%,相當(dāng)于可以“打七折”。按照央行目前的基準(zhǔn)利率來看,5年以上的貸款基準(zhǔn)利率為7.47%,這就意味著,新政實(shí)施后,符合央行條件的申請(qǐng)長期房貸的貸款人,其房貸利率可以變成5.229%,與目前的5年以上存款的基準(zhǔn)利率5.58%僅相差0.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　除此之外,財(cái)政部也出臺(tái)了諸多優(yōu)惠政策:從11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。而且,地方政府還可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

　　保障自住需求

　　根據(jù)央行和財(cái)政部出臺(tái)的相關(guān)通知,此次新政最先保障的是首次置業(yè)和那些希望改善住房條件的人群。央行明確表示,貸款利率、首付款比例,應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持;對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。

　　特別需要指出的是,此次新政沒有調(diào)整存貸款的利率,只是單獨(dú)調(diào)整了房貸利率,央行對(duì)于廣大有自住需求貸款人的扶持可見一斑。甚至有業(yè)內(nèi)人士表示,近段時(shí)間的大幅度降息,抵消了過去6年來緩慢升息所累計(jì)的結(jié)果。

　　新政解析二:

　　未來優(yōu)惠空間還有多大？

　　稅率空間尚有“紅包”可送

　　從財(cái)政部的稅費(fèi)政策來看,下調(diào)的稅費(fèi)表面上并不多。契稅稅率(原來為1.5%)暫統(tǒng)一下調(diào)到1%、對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅(0.5%)、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅(一般為0.5%)這三項(xiàng)政策,對(duì)于房屋買賣雙方所減少的交易費(fèi)用影響不是很明顯。但是在政策的最后,財(cái)政部指出了“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”。這一點(diǎn),就讓稅率空間的下調(diào),有了更大的空間。

　　以目前頗受大眾關(guān)注的杭州市的方案來看,優(yōu)惠的真正體現(xiàn)在于個(gè)人所得稅、賣出不滿5年房產(chǎn)需繳納5%左右的營業(yè)稅和非普通住宅3%的契稅這幾個(gè)項(xiàng)目上。根據(jù)杭州市的規(guī)定,契稅、營業(yè)稅地方政府補(bǔ)貼80%,個(gè)人所得稅補(bǔ)貼32%,這使得二手房交易的成本大大減低,如果結(jié)合財(cái)政部的新政優(yōu)惠,那么個(gè)人購房可以享受的優(yōu)惠力度非常大。

　　“改善型普通自住房”對(duì)第二套房貸有影響

　　央行新政出臺(tái)之后,大眾最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一,莫過于新政中指出的一個(gè)新概念“改善型普通自住房”。

　　央行規(guī)定,對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。這意味著,貸款利率下浮30%和首付比例調(diào)整為20%的優(yōu)惠政策,除了首次購買普通自住房的居民外,對(duì)于那些購買改善型普通自住房的貸款需求也將有優(yōu)惠支持。

　　“此次新政最先保障了首次置業(yè)者,但是對(duì)于二次置業(yè)者的利益,就要看如何界定'改善型普通自住房’了。”有房產(chǎn)界人士如此分析。對(duì)于目前的市場而言,除了那些需要購置首套住房的購房者以外,還有很大一部分的購房需求來自那些已經(jīng)有一套住房、但又有提升居住環(huán)境的換房需求的人群。