上海不少物業管理公司正面臨著入不敷出的尷尬處境，紛紛撤出虧損小區，使小區物業管理面臨青黃不接。 中新社發 井韋 攝

　　今年以來，上海多個售后公房小區遭遇物業管家“辭職”。上海翔實物業公司因“收支嚴重失衡，公司難以為繼”，撤出浦東新區已有10年房齡的上南花苑西苑小區，小區一度處于物業管理“真空”；上海旺都物業公司透露，在結束3個老式小區物業服務以后，今年計劃再退出兩個小區，原因也是因為虧損；車站新村小區物業主動撤離，接手僅一個月的另一家物業公司又很快離開……

　　一方面，是小區業主對提高物業管理水平的呼聲日高；另一方面，不少物業管理公司正面臨著入不敷出的尷尬處境，紛紛撤出虧損小區，使小區物業管理面臨青黃不接。這對矛盾究竟如何才能調和？

　　首當其沖老小區

　　物業公司的收入來源，主要是小區居民繳納的物業管理費。上海按照物業類型的不同，采用不同的收費方式。售后公房政府定價；商品住宅采取政府指導價，按不同服務項目服務內容多少、服務要求高低和設施設備情況不同，從低到高分為五級，每一級都有對應的上限收費標準；非居住物業試行市場協議價……據物業公司反映，如今最令物業公司們感到經營壓力的，是售后公房小區和早期建造的老小區。

　　目前，上海售后公房的管理費、保潔費、保安費等收費標準，執行的仍是1996年《關于調整公有住房售后管理費和房屋修繕人工費等收費標準的通知》等的規定。多層住宅每戶每月的物業管理費為4.5元至7.5元，高層住宅每戶每月5元至10元。另外每戶每月收取保安服務費3元至6元，保潔服務費3元至6元。

　　比起這個12年來未變的收費標準，近年來物業公司的運營成本卻在不斷上升。從1997年至今，我國物價消費指數平均以3.5%的比例上漲，與居民生活密切相關的水、電、煤等公用事業收費，也已形成周期性調整態勢，消費指數的增長加大了物業管理企業的管理成本；作為一個勞動密集型行業，物業管理企業的人力成本在總支出中的平均比例為60%，不斷調高的最低工資標準和社保繳費基數，也導致物業管理企業的勞動用工成本呈現急劇上升之勢。根據有關方面對上海11個區180個售后公房小區的抽樣調研，由于今年4月1日起，上海市最低工資標準從840元調整到960元，平均一個小區的年工資支出將增加43656元，相當于少收一個月的管理費。

　　收入不見增加，成本卻日益上漲，于是一些物業公司“另想歪招”，違規侵占小區內廣告、停車費等收入，違規使用維修資金，有的則疲于應付員工不停跳槽流動的現象，根本無暇顧及提高物業管理水平；而每況愈下的服務，又增加了業主的不滿，不少業主以服務不到位、管理措施跟不上為由，拒付管理費。據了解，一般公有售后住房的管理費平均收繳率僅為70%，物業管理費低收繳率，也嚴重影響了企業的生存和發展……就這樣，物業公司逐漸走入一個怪圈，收費越低、服務越差；服務越差，越收不到管理費用，影響了整個物業管理行業的水平提升。在全市服務型行業行風評比中，物業管理始終低位徘徊。

　　先行先試尋突破

　　成本與利潤“剪刀差”日益放大，物業公司要求上漲物業管理費的呼聲日高。然而，這種呼聲能否得到物業管理費的繳納方———居民們認可？沒有全面深入的調查和進一步的聽證，恐怕誰也不敢妄下結論。

　　如今，承擔上海售后公房小區物業管理的，大多還是由原先各區房管所轉制而來的物業公司。面對一些售后公房出現的虧損局面，這些公司多數還是通過用商品房小區的盈利部分貼補售后公房等方式，繼續維持著售后公房的管理，除非找到愿意接手的“下家”，一般還沒有采取“撒手而去”的方式。但是，如此硬撐總不是長久之計。

　　對此，浦東新區作出了一項探索。該區于今年年初起，在滬東地區先行試點，通過政府補貼形式緩解物業公司的資金難題，滬東地區18個物業服務企業拿到了30萬元的補貼資金，31個物業老小區獲得了一定資金保障。在此基礎上，浦東新區宣布，爭取6月份開始在全區其他610個小區全面實行物業服務基本達標補貼，浦東新區還對補貼小區設置了條件，必須在達到規定的基本服務標準的前提下，領取由政府買單的每月每平方米建筑面積最高0.2元的補貼，以此激勵物業公司提高舊小區物業管理水平。

　　也有物業管理公司開始嘗試與業主協商，提高收費。位于龍華地區的龍呈家園是1999年由上房實業公司建造的多層商品房小區，總建筑面積不足4萬平方米，業主不足300戶。原來的物業費每月每平方米建筑面積0.57元，負責物業管理的宏祥物業公司與業委會多次磋商，在居委黨支部的參與協調下，通過大量細致的工作，最終通過了住宅物業費每月每平方米建筑面積提高0.2元的方案。

　　這些先行先試的措施在一定程度上緩解了物業公司的資金壓力，可是仍屬杯水車薪，只能解一時之渴。因為政府補貼需要講求分配的公平性，不可能對所有物業公司都采取普惠措施；與業主協商提高物業管理費用，也較難得到全部業主的理解和支持，還得不到政策的保障，很難從根本上解決問題。

　　分等收費需完善

　　物業管理涉及千家萬戶，關乎民生和社區穩定，在社區管理中的地位和作用已毋庸置疑。市物業管理行業協會會長蔡興發認為，調和因物業收費問題帶來的矛盾，需要在考慮社會利益的同時，也充分重視企業利益，利用經濟利益驅動的杠桿作用，扶持物業管理企業的發展。

　　他認為，有關部門應加快建立和完善市場化的物業管理服務收費機制，建立“以質論價、質價相符、合同約定”的服務收費體系。在深化分等定級收費的基礎上，推行由政府指導價向市場調節價轉化，并且逐步建立物業管理費與物價消費指數增減的聯動機制。在目前條件下，要在政策上保障物業收費協商定價機制，允許根據居民的服務需求，供求雙方協商確定收費標準，從而增加政策的彈性，發揮社會、市場的調節作用。同時，還可以按照《物權法》的要求，根據不同物業狀況，實踐物業管理模式的多樣化。除了推行商品化小區實施物業管理外，對公房、售后公房以及系統房小區，實施不同形式的管理模式。如可以委托其他管理人；對部分老、舊小區，實施業主自治管理，形成自給廉價的服務體系，納入政府應急托管體系等。

　　還有業內人士建議，在推進售后公房物業管理市場化進程中，應實行逐步調整收費標準與不斷完善家庭住房保障體系的雙軌制。即在有計劃、有步驟提高收費標準、實施售后公房物業分等收費的同時，對月收入低于本市城鎮居民最低生活保障標準、且符合特困條件的家庭，減免其部分物業費，或由政府有關部門按月對其發放適當的物業補貼，或由政府或相關部門直接撥款給物業服務企業用于支付特定人員物業費。

　　當然，對于物業管理企業來講，也更應根據“量入為出”的管理費繳交和使用原則，進一步提高管理效率，盡力提升服務質量，以求達到收費與服務水平相一致。尤其應當防止物業公司將“成本上升”當作“不作為”的托詞。只有當業主真正感受到物業管理水平的提高時，“優質優價、質價相符”的消費理念，才能被廣為接受。 （張奕）