當初到底是出于什么動機，孫某非常爽快地訂下了整層寫字樓？盡管事后雙方對此都諱莫如深，但是，他的身份——“公務(wù)員”，法院判決書里關(guān)于糾紛起因的用詞——“沒有購買協(xié)議內(nèi)房產(chǎn)的經(jīng)濟實力”，似乎都印證了上虞當?shù)厝苏Z氣肯定的猜測：“就是想炒一把嘍。”

　　事情最終是在法院解決的，孫某付了近16萬元的違約金。

　　50萬元訂下了整層寫字樓

　　這棟寫字樓位于上虞城北新區(qū)， 確實有一定升值潛力。所以，在前年11月，孫某向該寫字樓的房產(chǎn)商訂購了整一層樓，面積達1200平方米。雙方簽訂了《預(yù)訂房屋協(xié)議》，協(xié)議約定預(yù)訂價格為每平方米4000元，總價為480萬左右。當天，孫某一筆付出了50萬元訂金。

　　雙方約定，其余款項在房屋開始預(yù)售時簽訂正式購房合同后付清。違約金為10%。

　　去年3月，這棟寫字樓取得了預(yù)售證并開始預(yù)售，但是孫某卻遲遲沒來付余款。

　　打官司就是為了10%違約金

　　房產(chǎn)商起訴了孫某，訴訟請求就是拿到這10%的違約金，48萬元。

　　法院認為，《預(yù)訂房屋協(xié)議》簽訂的時機是“商品房買賣成立前的前契約階段”，其合同性質(zhì)是預(yù)約合同，真實有效。而孫某此后的行為導(dǎo)致主合同不能簽訂，“已構(gòu)成預(yù)約合同的違約”。

　　考慮到孫某的違約并沒有造成房產(chǎn)商房產(chǎn)積壓的損害，因此，法院參照同期銀行貸款利息，判決孫某承擔違約責任15.7萬元，合同解除，50萬訂金還給孫某。

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　　用數(shù)據(jù)來看炒房的風險

　　孫某當初的“大手筆”使得這個案子在當?shù)厝丝谥袀鞑ヂ时容^高，實際上，頭腦一熱也想炒一把的人不在少數(shù)。大家的如意算盤都是只需前期付個首期，最多付上幾個月的按揭，等到把房子轉(zhuǎn)賣出去就能大筆回收。實際情況到底怎樣？我們請浙聯(lián)律師事務(wù)所的主任律師戴和平為讀者算了算。

　　1.炒房的實際成本是多少？

　　房子在買入時，契稅大約為總房價的3%，然后房子在轉(zhuǎn)手賣出時，要交6%的營業(yè)稅，加上保險費，算起來差不多占了總房價的13%。其他部分，還要包括轉(zhuǎn)賣過程中的收益要交20%的個人所得稅，自己首付或者按揭的錢在房屋轉(zhuǎn)賣掉之前的利息。

　　戴律師說，由此算來，樓盤要在短期內(nèi)升值20%，炒房者才有利潤可言。

　　所以，結(jié)論是在目前的樓市形式下，炒房不再是一個有穩(wěn)定利潤空間的投資方式了。

　　2.炒寫字樓更危險

　　寫字樓首付比例為50%，而且貸款年限為10年，資金占用量巨大。

　　同時，寫字樓出手更難，開公司的人會更多地考慮資金的周轉(zhuǎn)靈便，因此，選擇租用比選擇購買的人多得多。

　　所以，盡管寫字樓能有比住宅更高的租金，但是巨大的首付資金占用和每月的高額利息擺在面前，炒寫字樓顯然風險更大。(孫奇杰 肖菁)