市場低迷原因不同

　　“2007年11月份以來，北京二手房的成交量處在逐步下滑中，12月初至今比上月已有一成的降幅。”2007年12月21日北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，盡管北京二手房價(jià)格依然堅(jiān)挺，但成交量已經(jīng)開始下滑。

　　這是自深圳、廣州二手房價(jià)格下跌、上海二手房價(jià)格松動(dòng)后，北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司公開承認(rèn)北京二手房成交量縮水。受此影響，經(jīng)紀(jì)公司紛紛降低對(duì)2007年北京二手房成交量的預(yù)期，大部分公司認(rèn)為2007年北京二手房成交量將在9.5萬套左右，比年初預(yù)計(jì)的10萬套減少5%。

　　“深圳、廣州二手房價(jià)格今年經(jīng)歷多次暴漲，在年底受到力度較大的宏觀調(diào)控，市場已經(jīng)處在低迷階段，而北京的情況要好于這兩個(gè)城市。”北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景輝認(rèn)為北京和上海地區(qū)的二手房市場中炒房的成分并不是很大，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)量價(jià)齊跌的局面。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰同樣將一線城市近兩個(gè)月的二手房市場表現(xiàn)分為兩個(gè)部分：“二手房價(jià)格下滑的廣州和深圳主要是宏觀調(diào)控影響，北京、上海更多的是受到季節(jié)因素影響產(chǎn)生的成交量萎縮，不同地區(qū)市場受政策沖擊的程度是不同的。”

　　供需結(jié)構(gòu)差距逐年縮小

　　在近幾年的二手房價(jià)格暴漲中，供需失衡多次被經(jīng)紀(jì)公司提及，并被認(rèn)為是助推二手房價(jià)格上漲的關(guān)鍵因素。有業(yè)內(nèi)人士表示，與新房相比，二手房價(jià)格變動(dòng)受供需關(guān)系影響更大。

　　近幾年來二手房供需平衡狀況已在逐步改善，此趨勢在2008年將更加明顯。“之前兩年宏觀調(diào)控的累加效果已經(jīng)在今年顯現(xiàn)出來，對(duì)房價(jià)的下拉力量還將持續(xù)一定時(shí)間。北京市場中購房人的急迫性已經(jīng)降低，觀望情緒不斷積累，明年奧運(yùn)會(huì)之前可能很難有大的改觀。”金育松認(rèn)為2008年上半年北京市場二手房的需求情況很難在短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)。

　　“北京的二手房供需要達(dá)到平衡至少要等到2010年，盡管現(xiàn)在市場中的供需比已經(jīng)從2005年的5：1減少為今年的3：1，2008年北京市二手房市場的供需情況可能會(huì)繼續(xù)改善，但應(yīng)該會(huì)在2：1左右。”胡景輝向記者表示。

　　依據(jù)他的分析，2008年房地產(chǎn)市場中，保障性住房、商品房和二手房將在供給上形成三足鼎立的局面。然而，由于2008年保障性住房依然是期房，新房的開工量也將縮減，想要住現(xiàn)房的人只能將目光轉(zhuǎn)向二手房，二手房的需求依然旺盛。

　　“不排除2008年上半年市場觀望期的到來可能會(huì)降低需求，而供給量增加，但只要供需結(jié)構(gòu)沒有從供不應(yīng)求變?yōu)楣┻^于求，二手房的價(jià)格就很難出現(xiàn)回調(diào)。”他說。

　　市場走勢需看一季度

　　由于利好因素和利空因素并存于明年的二手房市場中，二手房價(jià)格走勢因此看起來有些撲朔迷離。

　　“一方面經(jīng)濟(jì)整體向好，CPI持續(xù)升高，人民幣升值都是利好因素，利空則是明年國家宏觀調(diào)控的措施可能會(huì)更加密集，加上奧運(yùn)會(huì)期間可能會(huì)停辦一部分二手房交易，對(duì)二手房的成交量可能產(chǎn)生一些影響。”胡景輝說。

　　而在金育松看來，明年觀望情緒導(dǎo)致的需求減少將是影響二手房價(jià)格的一個(gè)利空因素。“即使是在2005年市場相對(duì)疲軟的時(shí)候，鏈家的業(yè)績也是增長的。但是今年11月后，持幣觀望的買房人越來越多，我們的業(yè)績與上月相比已有所減少。”

　　“由于2008年市場中同時(shí)存在著利空和利好因素，現(xiàn)在還看不出來哪種力量將主導(dǎo)房地產(chǎn)二級(jí)市場，北京二手房市場價(jià)格走勢因此會(huì)相對(duì)模糊，要等到明年一季度，根據(jù)市場表現(xiàn)才能對(duì)二手房的交易和價(jià)格情況做出相對(duì)準(zhǔn)確的判斷。”上述人士稱。

　　盡管市場人士紛紛表示對(duì)北京二手房市場中的價(jià)格變動(dòng)把握不準(zhǔn)，但卻一致認(rèn)為廣州、深圳二手房價(jià)格可能會(huì)持續(xù)下挫。“北京和上海地區(qū)的二手房市場中炒房的需求并不是很大，明年交易量適當(dāng)上漲，價(jià)格上升趨緩。廣州和深圳則有可能要經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷期。”金育松對(duì)記者說。

　　“盡管如此，如果放到全國范圍，一線城市的二手房交易量依然會(huì)穩(wěn)步增長，價(jià)格還存在一定的上升空間。”無論是金育松還是李文杰，均看好2008年的二手房市場，他們相信市場回暖只是時(shí)間問題。

　　“新房和二手房的價(jià)格聯(lián)動(dòng)依然存在，以前二手房價(jià)格和新房價(jià)格一直處在互相推動(dòng)上漲的過程中，如果新房價(jià)格下滑，對(duì)二手房的影響也將顯現(xiàn)。”李文杰認(rèn)為明年二手房和新房的價(jià)格走勢將繼續(xù)互為牽制，而二手房價(jià)格在經(jīng)過一段時(shí)間的停滯后，極有可能反彈。

　　也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，盡管2008年一線城市的二手房價(jià)格可能漲幅趨于平緩，二線城市有可能會(huì)接過漲價(jià)的接力棒，邁入上升通道，而這也得看一季度的市場表現(xiàn)。

　　綜合以上種種說法，明年一季度的情況正成為眾多市場人士判斷二手房價(jià)格走勢的風(fēng)向標(biāo)。(張一鳴)