9月27日央行發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求各商業(yè)銀行提高第二套房貸款的首付和利率，堪稱今年以來針對樓市的最嚴厲金融調(diào)控政策。

　　10月底，北京主要房產(chǎn)中介商鏈家地產(chǎn)的最新市場研究報告稱，10月份北京市區(qū)二手房成交量環(huán)比下降9%，但相比去年同期上漲四成以上，平均成交價9146元/平方米，環(huán)比上漲僅1.3%，漲幅趨于平穩(wěn)，總體上呈現(xiàn)“量跌價平”趨勢。

　　分析顯示，房貸新政實行一個月來，與已出臺的各項宏觀調(diào)控政策共同發(fā)揮出更好的“組合拳”威力，令客戶觀望情緒加重，交易周期變長，交易量出現(xiàn)下跌。不僅房產(chǎn)投資者購房意愿受到一定抑制，同時也延緩了部分自住型購房者的計劃，使得今年北京二手房交易持續(xù)的“高燒”有所降溫，預計年底前二手房成交價及成交量很難有太大幅度的上漲。

　　上述研究報告指出，房貸新政對北京二手房市場具體影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　10月份120平方米以上大戶型成交量環(huán)比上漲15.7%，整個二手房市場成交面積有向高檔位漂移的趨勢。

　　大戶型成交的走高，與第二套房提高首付及利率的貸款新政有密切關(guān)系：房貸新政迫使一部分準升級置業(yè)者改變購房計劃，放棄將來“以小換大”或“以小養(yǎng)大”的打算，選擇一步到位式的購房方案，使大戶型成交量短期之內(nèi)上升明顯，但其平均單價要低于小戶型單價，比二手房整體均價低約10%左右，這也有助于讓二手房交易均價漲幅趨于平穩(wěn)。

　　10月份各區(qū)域成交情況迥異，整體表現(xiàn)是南北上漲東西下降。東西部中高檔房成交量下降，也促成了整體二手房均價漲幅趨于平穩(wěn)。

　　北京東西部中高檔房集中區(qū)域，是近年來熱點成交區(qū)域，投資收益明顯，購買兩套以上住房的投資者占相當比例，他們受到第二套房貸新政影響較大，在前期投資成本及后期持有成本都遠高于預期的情況下，暫緩購房需求核算投資風險是必然之舉。但在當前資本市場寬幅震蕩調(diào)整，股市投資風險正在急劇放大的情況下，房地產(chǎn)投資相對穩(wěn)健，依然會吸引一部分資金，可以抵消房貸新政對市場的部分沖擊，部分投資潛力明顯的區(qū)域投資空間依然較大，預計投資者的觀望態(tài)勢會逐漸改變。

　　10月份全款購房比例“止跌回升”，貸款比例為52%，全款則上升3%，達到48%。

　　房價持續(xù)上漲，消費者購買力相對下降，貸款比例應(yīng)該是逐步上升的，但10月份全款購房比例逆勢上升，其根本原因在于提高首付款政策的沖擊：首先，提高首付比例限制了部分消費者，特別是投資者貸款購房的行為；其次，部分資金較為充裕的消費者棄貸款而轉(zhuǎn)為全款，對他們來說，首付款由三成提高到四成并不影響置業(yè)計劃，關(guān)鍵是利息大幅上升，一次性付清房款，既節(jié)省了利息的支出，也不用再為央行頻繁的加息傷腦筋。預計全款購房比例上升的現(xiàn)象，還會持續(xù)一段時間，不過由于消費者可以通過公積金或是結(jié)清第一套房的貸款繼續(xù)享受優(yōu)惠政策，經(jīng)過近段時間的調(diào)整后，相信未來貸款購房的比例仍將穩(wěn)步回升。

　　房交會調(diào)查：五成以上二次貸款買房人群暫緩購房計劃。

　　10月27～28日舉行的北京房交會期間，鏈家地產(chǎn)進行了主題為“房貸新政對您的購房影響”的現(xiàn)場調(diào)查，結(jié)果顯示：房貸新政出臺后，大約七成消費者認為北京市房價將“繼續(xù)上漲”，其中四成多人士認為房價漲幅將趨緩，四分之一的人相信“將繼續(xù)快速上漲”，僅有近三成人士認為房價“會停止上漲或下跌”。調(diào)查同時顯示，利率提高對購房者影響要大于首付提高，兩者的比例大致為六比四。在房貸新政出臺后，首次置業(yè)者中約有六成人士選擇“按照原計劃購房”，第二次貸款買房人士中超過五成三選擇“暫緩購買第二套或以上房產(chǎn)”，因此可見，房貸新政對于二次置業(yè)人士影響確實較大。

　　住宅租金水平明年初可望提高。

　　房貸新政出臺及物業(yè)稅即將實施的消息，提高了人們對房產(chǎn)投資成本加大的預期，同時明年初將執(zhí)行新的利率標準又令購房者成本支出增多，促使他們把空置的房產(chǎn)出租，并盡可能地提高租金以對沖成本的支出。預計經(jīng)過年底的租賃淡季后，明年初住宅物業(yè)出租量及租金水平會明顯上升。(譚洪安)