二手房交易日益活躍，尚未辦理一手房產(chǎn)證的房子也趁熱“無(wú)證上崗”。據(jù)記者了解，在佛山，不少樓齡已近10年的房子仍未辦理房產(chǎn)證。如果業(yè)主在辦證期間反價(jià)，或因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商、政策等因素?zé)o法辦理一手房產(chǎn)證，買(mǎi)家將因此承受最大風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒置業(yè)者，購(gòu)買(mǎi)尚未辦理房產(chǎn)證的二手房應(yīng)保持警惕，首先要查清未辦證的原因，確定房屋產(chǎn)權(quán)，并明確約定因?yàn)榉慨a(chǎn)證難辦造成損失的違約責(zé)任。在確定產(chǎn)權(quán)無(wú)誤之后，買(mǎi)家可“下大定”，以防業(yè)主在辦證期間“反水”。
現(xiàn)象：二手房“無(wú)證上崗”普遍
購(gòu)買(mǎi)了尚未辦證的二手房，惹來(lái)一身麻煩，家住南海的黃小姐就遇到了這樣的事。去年9月，黃小姐在南海買(mǎi)了一套二手房。當(dāng)時(shí)房屋的所屬地是南海，整棟樓只有一個(gè)國(guó)土證，現(xiàn)在劃歸到禪城，需要一戶(hù)一個(gè)國(guó)土證。黃小姐出示的買(mǎi)賣(mài)合同顯示，這套房子成交額為11萬(wàn)元，黃小姐首期需要支付50%，剩余房款在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)完畢后結(jié)清。但這個(gè)過(guò)戶(hù)手續(xù)黃小姐等了一年也沒(méi)辦成，業(yè)主也失去了耐性。
“交定金的時(shí)候中介說(shuō)，國(guó)土證分割辦起來(lái)很快的，分割之后辦證就很方便了，但現(xiàn)在快一年了國(guó)土證還是沒(méi)能辦下來(lái)。業(yè)主跟我說(shuō)，如果我不把剩余房款結(jié)清，他就向法院申請(qǐng)把房子收回。買(mǎi)了這套無(wú)證的房子真是麻煩不斷。”黃小姐說(shuō)。
初次買(mǎi)房的徐小姐也對(duì)記者大吐苦水。她告訴記者，在最近看的近十來(lái)套房中，“持證上崗”的加起來(lái)不超過(guò)5家。“還有的業(yè)主要求‘實(shí)收’，連一手辦證的費(fèi)用都要買(mǎi)家出。其實(shí)出錢(qián)辦證都是小事情，我們最關(guān)心的還是要買(mǎi)的這套房子能否辦理房產(chǎn)證，擔(dān)心交易出現(xiàn)問(wèn)題。” 徐小姐說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，佛山尚未辦理房產(chǎn)證的二手房上市交易目前很普遍，因?yàn)榉慨a(chǎn)證難辦導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不能過(guò)戶(hù)的情況也屢見(jiàn)不鮮。二手房“無(wú)證上崗”的情況，以樓齡在10年以?xún)?nèi)的房子最為普遍。
調(diào)查：一手房無(wú)證為直接原因
業(yè)內(nèi)人士表示，如果業(yè)主在辦證期間反價(jià)，或是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商、政策等種種因素?zé)o法辦理一手房產(chǎn)證，買(mǎi)家將因此承受最大風(fēng)險(xiǎn)。那么，哪些房子房產(chǎn)證難辦？怎樣辨別房產(chǎn)證難辦屬于哪種情況呢？
據(jù)記者了解，一手房產(chǎn)證難辦主要有以下三種原因：
其一，開(kāi)發(fā)商方面的原因，這點(diǎn)最為常見(jiàn)。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《商品房銷(xiāo)售許可證》，或者開(kāi)發(fā)商私自更改了房屋的使用性質(zhì)，將批準(zhǔn)的住宅樓改為商用樓來(lái)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商將該房屋重復(fù)抵押給了別人，或者一房二賣(mài)等情況。
其二，購(gòu)房者自身的原因，如果購(gòu)房者拖欠房款或者相關(guān)稅費(fèi)或者沒(méi)有及時(shí)提供應(yīng)交的文件材料。
其三，房屋管理部門(mén)在測(cè)繪、辦理手續(xù)上的速度太慢，耽誤了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。
業(yè)內(nèi)人士楊先生告訴記者，在佛山，開(kāi)發(fā)商大多不會(huì)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，辦證還是由業(yè)主親自辦理，因此會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，同一棟樓，有的早早就辦理了房產(chǎn)證，有的10年了仍然“無(wú)證上崗”。
“業(yè)主不辦理房產(chǎn)證，主要是出于稅費(fèi)方面的考慮，市場(chǎng)上交易的‘無(wú)證’房產(chǎn)多半是出于此類(lèi)原因。當(dāng)然也不排除因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證的情況，遇到這樣的房子，買(mǎi)家最好避而遠(yuǎn)之。”上述人士表示。
提醒：查明原因避風(fēng)險(xiǎn)
合富置業(yè)南海廣場(chǎng)分行副營(yíng)業(yè)經(jīng)理張靖斌提醒二手房買(mǎi)家，購(gòu)買(mǎi)無(wú)證二手房可分以下三個(gè)步驟避免風(fēng)險(xiǎn)。
查清未辦證的真實(shí)原因。如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商或是政策方面的原因不能辦理一手房產(chǎn)證，買(mǎi)家可到房管部門(mén)查詢(xún)，一般會(huì)有備案；如果只是業(yè)主拖延時(shí)間懶得去辦房產(chǎn)證，買(mǎi)家需要在合同條款中對(duì)房款支付方式進(jìn)行細(xì)致約定，千萬(wàn)不要在對(duì)方出證之前支付大額房款。
明確辦證不成的違約責(zé)任。如果判斷房子產(chǎn)權(quán)、辦證沒(méi)有問(wèn)題，但還是不放心，可在買(mǎi)賣(mài)合同里明確做出約定。如果因?yàn)闃I(yè)主無(wú)法辦理房產(chǎn)證而導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行，可要求其賠償因此造成的損失。
防止業(yè)主在辦證期間“反水”。一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主辦理一手房產(chǎn)證需要一個(gè)多月時(shí)間，在房?jī)r(jià)一日一變的狀況下，要保證業(yè)主不“反水”，最有效的方法就是提高反水成本，即下一定數(shù)額定金。(黃露)
