近日來(lái)，記者走訪了一些今年2、3月份開(kāi)盤(pán)的北京商品住宅項(xiàng)目。按照銷售人員的說(shuō)法，他們的樓盤(pán)都還有近三分之一的房屋可供銷售，但售樓大廳里冷冷清清，看房的人寥寥無(wú)幾，因此記者去看房，也就“頗受禮遇”。這與去年這時(shí)候北京很多樓盤(pán)“開(kāi)盤(pán)即銷空”的場(chǎng)面形成了鮮明的對(duì)照。
今年一月以來(lái)，北京樓市交易量大幅下滑，但房?jī)r(jià)升溫卻依然不減。國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，今年3月，北京新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9.9%。
“縮量上漲”往往意味待售的房屋增加。但記者卻發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，可售房源在減少，因?yàn)榉吭垂⿷?yīng)下滑。業(yè)內(nèi)專家分析，目前北京商品房供求關(guān)系依然緊張，供給相對(duì)不足的態(tài)勢(shì)尚未緩解；不過(guò)“曲高和寡”，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快削弱了人們的購(gòu)買(mǎi)力，加之對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的預(yù)期，因此市場(chǎng)上觀望情緒濃厚。
房源供應(yīng)下降
去年4月份至今，北京每天代表房源供應(yīng)量的“可售住宅套數(shù)”和“可售住宅面積”一直呈下降的態(tài)勢(shì)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，去年4月30日，北京市可售住宅套數(shù)為109106套，可售住宅面積為1541.39萬(wàn)平方米；但今年4月18日，可售住宅套數(shù)為78959套，可售住宅面積為1163.64萬(wàn)名方米。分別下降了27.6%和24.5%。
北京市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。今年1至2月，北京批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共計(jì)249萬(wàn)平方米，比去年同期的372萬(wàn)平方米，下降了33%；住宅商品房預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)141萬(wàn)平方米，比去年同期的243萬(wàn)平方米，下降了42%。
其他供應(yīng)指標(biāo)也在下滑。前兩個(gè)月，新開(kāi)工面積233.2萬(wàn)平方米，下降40.7%。其中住宅新開(kāi)工面積為129.3萬(wàn)平方米，下降45.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積41.7萬(wàn)平方米，下降45.8%。
在增量減少的同時(shí)，存量新房消化的速度正在加快。截至2月末，商品房空置面積為971.5萬(wàn)平方米，同比減少183.5萬(wàn)平方米。其中，住宅空置面積為444.8萬(wàn)平方米，同比減少239.8萬(wàn)平方米。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心對(duì)去年10月至今年3月北京市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)追蹤顯示，各月新增供應(yīng)面積遠(yuǎn)低于銷售面積，其中差值最大的達(dá)到103.32萬(wàn)平方米，差值最小的也有20.10萬(wàn)平方米。
土地供應(yīng)日益郊區(qū)化
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的剛性資源，土地供應(yīng)數(shù)量、節(jié)奏和質(zhì)量等因素在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和購(gòu)房者的預(yù)期。
北京市土地整理儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至4月，北京市已成交和正在交易的住宅土地共計(jì)15宗，土地面積240.07萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積200.16萬(wàn)平方米；除豐臺(tái)、海淀各兩塊外，其余均在遠(yuǎn)郊區(qū)。而去年1至4月，北京市成交的住宅用地21宗，土地面積181.32萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積210.32萬(wàn)平方米，與今年基本持平。但位于城八區(qū)的土地有7宗。
在北京，城市中心區(qū)域的土地日益緊缺已是不爭(zhēng)的事實(shí)，因此，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在日益郊區(qū)化。業(yè)內(nèi)專家指出，北京市未來(lái)一至兩年的商品房供應(yīng)，主要得看今年和去年的土地供應(yīng)情況。
按照供地?cái)?shù)量計(jì)算，2006年公開(kāi)出讓的土地中，二環(huán)內(nèi)為零，二環(huán)至三環(huán)間占12%，三環(huán)至四環(huán)占20%，四環(huán)至五環(huán)占11%，五環(huán)外近郊占16%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣則達(dá)到41%。如果把遠(yuǎn)郊區(qū)縣和五環(huán)外的近郊土地合并，那么，位于五環(huán)外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之，一兩年后，上市的新房，將有近六成建在五環(huán)外。
購(gòu)房者觀望情緒濃厚
在商品房供應(yīng)乏力的情形下，“房?jī)r(jià)愈高，買(mǎi)者愈寡”。同時(shí)，購(gòu)房人對(duì)國(guó)家保障性住房政策有所期待，因此目前市場(chǎng)上觀望情緒濃厚。
一位房地產(chǎn)資深人士指出，判斷北京住房市場(chǎng)的供給是否能滿足需求，應(yīng)當(dāng)主要看一個(gè)時(shí)期內(nèi)，每平方米8000元以下的樓盤(pán)供應(yīng)了多少，因?yàn)槠胀ɡ习傩贞P(guān)注的住房問(wèn)題主要集中在每平方米8000元以下的住房。而事實(shí)上，目前北京市場(chǎng)這部分商品房供應(yīng)量明顯不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也不盡合理。“多數(shù)新盤(pán)在郊區(qū)，但是開(kāi)盤(pán)價(jià)還一個(gè)勁地漲，性價(jià)比很低，劃不來(lái)。”一位購(gòu)房人表示。
目前四環(huán)以內(nèi)已經(jīng)難覓均價(jià)每平方米8000元以下的樓盤(pán)；4000元到6000元每平方米的樓盤(pán)也大多在大興、密云等郊區(qū)。房子少了，合適的房子更少了。那些不愿住在遠(yuǎn)郊，又買(mǎi)不起動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)元1平方米房子的人們，除了觀望，沒(méi)有什么其他的選擇。畢竟高昂的房?jī)r(jià)也在很大程度上削弱了購(gòu)買(mǎi)力。(記者 林喆)
