物權(quán)法明確建筑區(qū)域權(quán)屬——
核心條款
物權(quán)法第七十條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第七十六條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約……(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
物權(quán)法這兩條規(guī)定，正在讓很多購(gòu)買(mǎi)了開(kāi)發(fā)商“附贈(zèng)”地下室、花園、露臺(tái)的業(yè)主坐立不安，讓不少開(kāi)發(fā)商緊急修改小區(qū)住宅設(shè)計(jì)方案，也正在悄悄改變著北京一些樓盤(pán)的促銷(xiāo)方式。
記者調(diào)查
業(yè)主擔(dān)心“附贈(zèng)”空間被收回
朝陽(yáng)北路珠江羅馬嘉園某棟住宅樓的一層，下躍式的半地下室飄著清靈的音樂(lè)，偌大的影視廳、健身房和工作室裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代，非常個(gè)性的同時(shí)又不失家的溫馨……這套買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商“贈(zèng)送”的100多平方米的半地下室，曾經(jīng)是房子的主人小楊的驕傲，如今卻成了他的心事，甚至為此焦慮不安。
焦慮的原因就是物權(quán)法的通過(guò)和即將實(shí)施，這套地下室可能成為小區(qū)全體業(yè)主所有而“不�！�。“當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候，看中的就是這個(gè)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的地下室，哪想到一年過(guò)后，會(huì)有這么大變故”。小楊告訴記者。
物權(quán)法通過(guò)后，類(lèi)似小楊這樣的人大有人在。不少購(gòu)買(mǎi)了開(kāi)發(fā)商隨房贈(zèng)送地下室、露臺(tái)、花園的業(yè)主，似乎都在為此不安。
停止“贈(zèng)送地下室”促銷(xiāo)
“物權(quán)法明確了露臺(tái)等應(yīng)當(dāng)歸屬于相關(guān)建筑區(qū)域的全體業(yè)主，必須經(jīng)過(guò)這些業(yè)主同意，我們才有權(quán)轉(zhuǎn)讓或使用�，F(xiàn)在的購(gòu)房人對(duì)相關(guān)法律法規(guī)都越來(lái)越清楚，所以，為了不必要的麻煩，我們兩會(huì)后就已經(jīng)停止了‘贈(zèng)送地下室、花園、露臺(tái)’這種促銷(xiāo)手法。”多個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理近日告訴記者。他們感慨，“物權(quán)法的通過(guò)，會(huì)悄然改變北京乃至全國(guó)房地產(chǎn)商以前對(duì)一層、頂層住宅的促銷(xiāo)方式�！�
新項(xiàng)目緊急修改住宅設(shè)計(jì)方案
“物權(quán)法有關(guān)建筑公共區(qū)域權(quán)屬問(wèn)題的明確，也對(duì)我們這些正處于方案設(shè)計(jì)階段的新項(xiàng)目產(chǎn)生了影響，我們現(xiàn)在正在為此而修改設(shè)計(jì)方案。”大興黃村衛(wèi)星城某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人告訴記者。
據(jù)他介紹，多年的實(shí)踐證明，“附贈(zèng)”地下室、露臺(tái)、花園等空間后，過(guò)去難賣(mài)的戶(hù)型不僅變成最搶手、賣(mài)得最快的戶(hù)型，還往往能賣(mài)出一個(gè)特別高的價(jià)錢(qián)。也正是如此，很多樓盤(pán)往往都特意設(shè)計(jì)一批“下躍式”帶半地下室或者帶大露臺(tái)的特別戶(hù)型�！艾F(xiàn)在都得改了，要不以后會(huì)有麻煩。”他告訴記者。據(jù)了解，其他一些新項(xiàng)目最近幾周都在為此而修改方案。
業(yè)界觀點(diǎn)
附贈(zèng)空間將成未來(lái)棘手難題？
“真正有可能成為難題的就是這些已經(jīng)附贈(zèng)出去的空間未來(lái)如何解決的問(wèn)題，還有就是目前很多樓盤(pán)地下應(yīng)該分?jǐn)偟珱](méi)有分?jǐn)偟牡叵驴臻g問(wèn)題。”包括金地國(guó)際花園客服中心前任經(jīng)理解強(qiáng)等權(quán)威業(yè)內(nèi)人士提出。
除此之外，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士還提出了另外一個(gè)重要的問(wèn)題：過(guò)去，很多開(kāi)發(fā)商為了提高使用率以利于銷(xiāo)售，往往將樓座地下部分應(yīng)該分?jǐn)偟牡叵驴臻g沒(méi)有進(jìn)行分?jǐn)�。而由于目前這部分地下室往往被開(kāi)發(fā)商交給物業(yè)公司用作“辦公用房”，因此，多位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，未來(lái)物權(quán)法實(shí)施后，這部分“地下室”如何處置也將成為一個(gè)難題。
而對(duì)此，北京李文律師事務(wù)所律師姜先生指出，對(duì)于已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)出去的花園、地下室和露臺(tái)等空間，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，將來(lái)肯定是由全體業(yè)主來(lái)決定它的使用問(wèn)題，但是對(duì)那些只能通過(guò)個(gè)別業(yè)主家進(jìn)出的空間，不排除司法部門(mén)將通過(guò)案例的判定，針對(duì)不同的空間制定不同的處理原則。
而記者就此采訪曾經(jīng)參與物權(quán)法起草的北京大學(xué)、人民大學(xué)等幾位相關(guān)教授，對(duì)上述問(wèn)題，他們都表示目前物權(quán)法的實(shí)施工作正在研究，屆時(shí)會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。(余美英)
