目前房貸糾紛成遞增趨勢(shì)。海淀區(qū)法院審結(jié)的房貸糾紛案件分為三類，即擔(dān)保合同糾紛、借款合同糾紛、房產(chǎn)買賣合同糾紛；其中擔(dān)保合同糾紛占了大多數(shù)。法官發(fā)現(xiàn)，目前房貸合同的訂立和履行過程中，存在幾方面的法律風(fēng)險(xiǎn)，值得關(guān)注。
開發(fā)商對(duì)購房人違約 增加貸款銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)
典型案例譚先生按北京某科技發(fā)展公司的報(bào)價(jià)，購買了位于中關(guān)村科貿(mào)中心的寫字間。根據(jù)《購房合同》約定的價(jià)格，譚先生向銀行辦理了94萬元的購房抵押貸款。但房產(chǎn)過戶后，譚先生卻未能向銀行歸還貸款本金及利息。于是貸款銀行依約行使抵押權(quán)，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，經(jīng)市場(chǎng)估價(jià)發(fā)現(xiàn)，譚先生所購房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值實(shí)際上僅為85萬元。譚先生此時(shí)也無力支付與實(shí)際價(jià)格差額部分的款項(xiàng)，所以貸款銀行利益受損。
說明購房按揭抵押，是通過房產(chǎn)的拍賣，抵償因購房人不按時(shí)還貸給貸款銀行帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。在目前的期房交易中，預(yù)售房產(chǎn)的合同價(jià)值，是貸款銀行設(shè)定貸款額度的重要指標(biāo)。如果開發(fā)商交付房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，遠(yuǎn)低于其合同價(jià)值，貸款銀行就無法通過拍賣房產(chǎn)，補(bǔ)償從借款人處不能按時(shí)收回的貸款。如果房產(chǎn)價(jià)值偏低，貸款銀行只能根據(jù)合同向借款人主張違約責(zé)任，但在購房人無能力按時(shí)還貸的情況下，貸款銀行很難再追究購房人的違約責(zé)任，銀行貸款利益受到損失。這種法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，根本原因不是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格水平下降，而在于開發(fā)商不遵守在房產(chǎn)買賣合同中對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的承諾。
房貸合同與房產(chǎn)買賣合同獨(dú)立 購房者權(quán)益保護(hù)存在法律漏洞
典型案例陳女士購買了某公司開發(fā)的一套建筑面積一百多平方米的期房。陳女士入住該房屋后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)房與設(shè)計(jì)及圖紙嚴(yán)重不符。陳女士以購買的房屋存在缺陷、嚴(yán)重影響生活為由，停止向銀行支付按揭貸款的本息，累計(jì)欠款額達(dá)到14萬余元。某公司根據(jù)《個(gè)人住房抵押貸款合同》，為陳女士向銀行承擔(dān)了階段性擔(dān)保責(zé)任，交清了全部貸款本金、利息和罰息。之后，該公司向法院起訴，要求陳女士歸還上述款項(xiàng)。陳女士以對(duì)方存在嚴(yán)重欺詐為由抗辯，但最終法院判陳女士敗訴。
說明在期房交易中，購房人全額向開發(fā)商支付了房款，并向銀行還貸一定時(shí)間后才可能領(lǐng)到現(xiàn)房。如果開發(fā)商在房產(chǎn)買賣中對(duì)購房人違約，購房人仍須依照貸款合同的約定，按期向銀行履行還貸義務(wù)。其結(jié)果是購房人全額購買了存在質(zhì)量瑕疵的房產(chǎn)；如果購房人停止向銀行按期還貸，則開發(fā)商在向銀行承擔(dān)連帶保證責(zé)任后，又將取得對(duì)購房人的追償權(quán)。
法官建議依照房貸合同，購房人不還貸是不會(huì)得到法院支持。為避免上述情況，購房人理應(yīng)在得知開發(fā)商違約后，及時(shí)向法院提起違約之訴，與開發(fā)商解除不合格房產(chǎn)的買賣合同，或者取得一定范圍內(nèi)的房款返還請(qǐng)求權(quán)，讓開發(fā)商修理不合格房屋、退還部分購房款。建議在貸款合同上提示購房人維權(quán)途徑，以約束開發(fā)商。
貸款銀行與開發(fā)商缺乏合作制約了房產(chǎn)抵押擔(dān)保的功能
典型案例宋先生向銀行辦理住房貸款后，未能按期還貸。貸款銀行即依照約定，從開發(fā)商某房地產(chǎn)公司為擔(dān)保特設(shè)的賬戶中，扣除了到期貸款本息。本案中，房地產(chǎn)公司在貸款合同中和銀行訂有期房抵押條款，但沒有對(duì)辦理房產(chǎn)證的期限做出限定，到宋先生向銀行還款違約時(shí)，期房抵押條款的內(nèi)容也沒有實(shí)際履行。
說明房產(chǎn)抵押，是購房人在申請(qǐng)貸款后，須將房產(chǎn)證明交與貸款銀行，并由銀行對(duì)該房產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)。在實(shí)踐中，辦理房產(chǎn)抵押登記，需要貸款銀行與開發(fā)商協(xié)作進(jìn)行。但就目前審理的房貸糾紛來看，開發(fā)商與貸款銀行往往對(duì)辦理房產(chǎn)抵押登記缺乏合作:貸款協(xié)議中既沒有明確辦理房產(chǎn)抵押登記的具體時(shí)間，也對(duì)雙方在合作辦理房產(chǎn)抵押時(shí)的權(quán)利義務(wù)，未做合理配置。這種模糊約定，極易導(dǎo)致貸款銀行和開發(fā)商發(fā)生糾紛。例如，貸款銀行能按時(shí)從開發(fā)商賬戶中扣除到期貸款本息，因而對(duì)辦理房產(chǎn)抵押登記久拖不決，可能導(dǎo)致購房人違約后，開發(fā)商拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。
法官建議現(xiàn)階段案件顯示，房產(chǎn)抵押約定處于比較隨意狀態(tài)，沒有對(duì)期限做出明確規(guī)定。根源在于:貸款銀行用抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣方式收回貸款本息，存在風(fēng)險(xiǎn)，便拖延辦理抵押登記以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)證什么時(shí)候能辦下來，雖然開發(fā)商和銀行不能掌控，但應(yīng)明確約定在審批后幾天內(nèi)銀行和開發(fā)商一起辦理抵押登記，從而減少糾紛。(魏瑋 北京市海淀區(qū)法院法官)
