建設(shè)部再次出臺(tái)了新的通知規(guī)定，個(gè)人住房公積金存款利率有了一定幅度的上調(diào)。
專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)分析人士認(rèn)為，利率的再次上調(diào)肯定將會(huì)對(duì)一些人產(chǎn)生心理影響，市場(chǎng)可能出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢(shì)。
深發(fā)展首推“氣球貸”
上月13日，深圳發(fā)展銀行在全國(guó)范圍內(nèi)同步推出了“氣球貸”：先少量、分期償還貸款利息和部分本金，剩余本金再到最后一期一次償清，整個(gè)還款的模式就像氣球一樣“頭小尾大”。
“‘氣球貸’主要是針對(duì)那些有提前還款意愿且具備提前還款能力的客戶而設(shè)計(jì)的，”深發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“其目的在于滿足客戶月供低、貸期短的還貸需求，使客戶在減輕還款壓力的同時(shí)還可享受短期貸款的低利率，從而節(jié)省貸款利息支出。”
“氣球貸”可以實(shí)現(xiàn)貸款期限與月供數(shù)額分離，任意選擇與銀行約定的期限(如10年、20年或30年)來(lái)計(jì)算月供，不受實(shí)際貸款期限的限制。
深發(fā)展“氣球貸”的貸款期限目前限定為3種，即3年期、5年期和10年期。客戶可根據(jù)自己的收入水平及資金安排選擇適合自己的貸款期限，而貸款利率則按相應(yīng)的貸款期限確定，轉(zhuǎn)按揭、按揭貸款還可享受最低基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠。
但有的市場(chǎng)人士也對(duì)此指出，“氣球貸”在期末需要借款人一次性償還較大金額的貸款本金，還款壓力較大，屆時(shí)會(huì)有違約風(fēng)險(xiǎn)。
光大祭出房貸新組合
緊隨著深圳發(fā)展銀行推出的“氣球貸”，光大銀行于近期推出了一個(gè)房貸新品——期限組合/金額組合固定利率貸款產(chǎn)品(含住房和商用房)。同時(shí)，各家銀行也在緊鑼密鼓地為發(fā)展零售業(yè)務(wù)而對(duì)整個(gè)銀行系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，與產(chǎn)品創(chuàng)新相比，戰(zhàn)略調(diào)整才是瞄準(zhǔn)零售業(yè)務(wù)的銀行保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。
光大銀行私人信貸部的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次推出的期限組合/金額組合固定利率貸款是該行先前推出的固定利率貸款的升級(jí)產(chǎn)品。
價(jià)格、服務(wù)競(jìng)相斗法
隨著此次的升息升利，各銀行勢(shì)必又會(huì)推出一波新產(chǎn)品來(lái)應(yīng)對(duì)房貸市場(chǎng)的消費(fèi)變化，價(jià)格與服務(wù)也成為了各家銀行競(jìng)爭(zhēng)的普遍手法。
一旦取得成效，某家銀行推出的某個(gè)設(shè)計(jì)較好的產(chǎn)品會(huì)在剛剛推出時(shí)風(fēng)靡一時(shí)，但其他銀行在很短的時(shí)間內(nèi)就會(huì)跟進(jìn)，推出類似的產(chǎn)品，因此目前銀行的房貸產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。“我們已經(jīng)對(duì)‘氣球貸’的特點(diǎn)研究清楚了，準(zhǔn)備馬上推出類似產(chǎn)品，希望在一個(gè)月以內(nèi)就推向市場(chǎng)。”某銀行個(gè)人信貸處的負(fù)責(zé)人表示，“目前各銀行的房貸產(chǎn)品原理都類似，大致都是利用還款期的變化等因素來(lái)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，而且由于產(chǎn)品創(chuàng)新可復(fù)制性太強(qiáng)，各家銀行產(chǎn)品同質(zhì)化比較普遍。”
自住客平靜迎接利率上調(diào)
一年期存貸款利率均上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于絕大多數(shù)房貸借款人申請(qǐng)的10年或20年貸款，其貸款基準(zhǔn)利率或?qū)⒂稍瓉?lái)的6.84%上調(diào)至7.11%，即便按最優(yōu)惠的八五折利率計(jì)算，房貸年利率也將從原來(lái)的5.814%上漲到6.0435%。美聯(lián)物業(yè)交易管理部的周穎為此算了一筆帳，假設(shè)一套二手物業(yè)總價(jià)為120萬(wàn)，按貸款7成即貸款金額為84萬(wàn)來(lái)算，如果貸款期限為10年，加息前月還款額為9247.476元，加息后為9344.061元，即每月增加了96.585元；如果貸款期限為20年，加息前月還款額為5928.216元，加息后為6039.096元，即每月增加了110.88元。
周穎表示，此次加息對(duì)于原本就有購(gòu)房需求的自住型客戶不會(huì)有太大影響，特別是平時(shí)收入比較穩(wěn)定的家庭，每月多出的近100元月供負(fù)擔(dān)其實(shí)并不會(huì)對(duì)日常生活產(chǎn)生明顯的影響。而對(duì)于一些投資客來(lái)說(shuō)，就可能會(huì)因?yàn)榭紤]到投資成本的增加或受到一定程度的影響。截至今日，上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部暫時(shí)未接到預(yù)約客戶要求延遲交易或縮短貸款年限的個(gè)案。
同時(shí)，對(duì)于專家關(guān)于“住房固定利率貸款比較實(shí)惠”的建議，也有一些客戶提出了自己的看法，“目前固定利率的貸款利率還是高出浮動(dòng)利率的優(yōu)惠利率，因此在選擇上還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果未來(lái)浮動(dòng)利率不能升到固定利率，則還貸成本就將高于浮動(dòng)利率。從某種意義上，選擇固定利率的貸款方式也承擔(dān)著一定的風(fēng)險(xiǎn)。”(戈允佳）
