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同時為銀行和貸款人服務(wù)的律師只向貸款人收取律師費，顯然很不合理，但只有市場競爭的壓力，才能讓這一“霸王條款”逐漸消失
★ 本刊記者/白紅義
消費者在簽訂購房貸款合同時通常會被要求交納一定數(shù)量的律師費，名目不詳，統(tǒng)稱為購房律師費。該項收費業(yè)已成為房地產(chǎn)業(yè)中的一個“潛規(guī)則”，屢屢遭人詬病。
從明年起，這項“霸王條款”或?qū)⒂型蚱啤?/p>
律師費的“霸王條款”
從上世紀(jì)90年代中后期，隨著中國房地產(chǎn)市場開始采用按揭付款方式支付購房款，購房律師費也由此產(chǎn)生。
購房律師費是“購房者在申請按揭貸款時，由律師作為中介機構(gòu)提供法律見證、辦理相關(guān)交易手續(xù)所要支付的費用。”一位銀行從業(yè)人士解釋說。
據(jù)北京市海勤律師事務(wù)所彭友誼律師介紹，之所以出現(xiàn)這種費用，是由于在此類貸款業(yè)務(wù)中貸款申請者數(shù)量眾多，且絕大部分是自然人主體，造成貸款銀行對貸款申請人的身份審查和資信審查工作量急劇增加。為了高效率地完成審查工作，貸款銀行便委托律師對貸款申請人的貸款資格進行審查，律師費便由此產(chǎn)生。
對于做貸款審查工作的律師而言，收取律師費是理所當(dāng)然的，因為律師付出了勞動，律師收費是按勞取酬，自然無可非議。
但事實上，享受律師服務(wù)的并非僅有購房者一方，購房者甚至不是主要的一方，卻通常由購房者獨自承擔(dān)律師費。
早在兩年前，中消協(xié)點評金融領(lǐng)域存在的六大不公平格式條款時，“律師替銀行服務(wù)由消費者來埋單”便是其中之一。
中消協(xié)認為，律師的服務(wù)對象應(yīng)是委托人、付費人。現(xiàn)在，律師主要替銀行工作，即審查貸款人的資信狀況，如貸款人收入狀況、房產(chǎn)手續(xù)完備狀況等，收取的卻是貸款人的錢。而作為主要受益人的銀行不但不用出錢，還要規(guī)定律師費的高低，限制委托人、付費人選擇律師事務(wù)所和律師的自由。這在法律關(guān)系上十分混亂。
無論借款人還是銀行，誰享受律師服務(wù)誰就應(yīng)承擔(dān)付費義務(wù)。律師費的高低應(yīng)由委托人根據(jù)所接受服務(wù)的項目，與律師自行協(xié)商確定。銀行無權(quán)為借款人在支付律師費方面設(shè)定義務(wù)。
中消協(xié)消指部部長王前虎在點評時說，“上述格式條款加重了消費者責(zé)任，排除了消費者的主要權(quán)利，顯失公平。”
而在過去的兩三年中，除了消協(xié)系統(tǒng)之外，消費者和媒體對這一“有失公平”的收費更是指摘頗多。
近日，北京市消協(xié)副秘書長張明先生的一番表態(tài)則再次引起人們對購房律師費的關(guān)注。他在做客北京市政務(wù)門戶網(wǎng)站《首都之窗》時表示，購買商品房向銀行申請房屋貸款時支付相應(yīng)律師費用屬“霸王條款”，這筆費用不應(yīng)該由消費者承擔(dān)。
“關(guān)于按揭律師費由誰支付的問題，兩三年以前就產(chǎn)生過爭議，這不是一個新話題。”北京市海勤律師事務(wù)所彭友誼律師說。
當(dāng)時就有人提出按揭律師費應(yīng)由貸款銀行支付，理由是銀行委托律師對貸款申請人的資格進行審查，律師是為銀行服務(wù)的，銀行是律師服務(wù)的受益者，所以該費用應(yīng)當(dāng)由銀行支付，而不是貸款申請人(即買房人)。
而銀行的觀點則認為，雖然律師是銀行委托的，但律師工作的目的是幫助確認貸款申請人的資格，從而為貸款申請人獲得貸款提供了方便，從這個意義上說貸款申請人是律師服務(wù)的受益者，因此，因銀行發(fā)放貸款而額外增加的費用(如律師費、公證費等)就應(yīng)當(dāng)由貸款申請人承擔(dān)。
出路在反壟斷
作為一位從事房地產(chǎn)方面業(yè)務(wù)的專家，彭友誼律師曾多次向銀行提供相關(guān)服務(wù)，并向購房者收取費用。
按照他的分析，從權(quán)利義務(wù)關(guān)系角度看，既然是由銀行委托律師對貸款申請人的資格進行審查，即表明在銀行與律師事務(wù)所之間建立了委托關(guān)系，而律師的工作也是根據(jù)銀行的要求的標(biāo)準(zhǔn)和程序而進行的；相反，貸款申請人與律師事務(wù)所則沒有設(shè)定任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，不能說律師是為貸款申請人提供了法律服務(wù)。再從律師工作的結(jié)果看，事實上是銀行減輕了自己的工作量，提高了貸款的安全性，銀行成為了律師服務(wù)的受益者。因此，銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付律師費的義務(wù)。
從理論上來說，應(yīng)該由誰支付購房律師費已然十分清晰。但是作為一項行規(guī)，由購房者承擔(dān)律師費依舊巋然不動。
中消協(xié)消指部王前虎認為，對于銀行和開發(fā)商來說，這種東西對他們是百利無一害，另外，還能從保險公司和律師事務(wù)所分得好處。而且通過不放貸施壓，購房者也只是敢怒不敢言。
根據(jù)張明副秘書長在去年的“商品房銷售模式研討會”上公布的數(shù)據(jù)，目前在北京的房地產(chǎn)市場上，80%都存在收取律師費的行為，從800元到1000元不等，而且沒有統(tǒng)一的正規(guī)發(fā)票，都是只開收據(jù)。
律師見證環(huán)節(jié)最早由國內(nèi)銀行從香港引進。但在香港，這部分收費則由銀行和買房人共同承擔(dān)。
“律師為銀行服務(wù)，該不該由購房者交費，業(yè)內(nèi)也一直在爭論這個問題。只是牽涉到律師事務(wù)所的利益和銀行的利益，一直也沒找到更好的解決辦法。” 一位業(yè)內(nèi)人士曾在接受媒體采訪時做上述表示。
提供法律服務(wù)的律師事務(wù)所由銀行指定。而在辦理按揭業(yè)務(wù)之外，律師事務(wù)所同時還為銀行提供其他方面的法律服務(wù)，他們是長期合作關(guān)系，而律師對購房者只是臨時性的服務(wù)。
據(jù)前述銀行從業(yè)人士說，因為律師事務(wù)所通常由銀行指定，因此所收費用銀行也有分成。
購房律師費的收費無疑增加了廣大購房者的經(jīng)濟負擔(dān)。彭友誼律師介紹說，按揭貸款審查律師費的收費標(biāo)準(zhǔn)大約按申請貸款金額的2%～3‰收取，也有采用按單筆貸款業(yè)務(wù)固定收費的，大約為每筆貸款收費200～300元左右。
既然向購房者收費，購房者就應(yīng)有選擇律師的權(quán)利。但是如果讓購房者自選律師，會使銀行面臨很多麻煩的事務(wù)。指定按揭律師可保證辦理貸款的效率，但是卻使購房者喪失了選擇權(quán)。
在北京地區(qū)，“貸款買房必須交納律師費”已成為投訴比較集中的霸王條款之一。對此，張明副秘書長明確表示，明年開始，市消協(xié)要聯(lián)合一些部門在貸款買房交納律師費問題上做點事情。“主要考慮跟有關(guān)部門一起，先從行業(yè)自律開始。”
他還希望，“如果哪個消費者可以勇敢地站出來，我們消協(xié)有法律知識中心，會幫助你公開訴訟，咱們打一兩場這樣的官司，來做突破點！”
有業(yè)內(nèi)人士分析認為，購房律師費問題的本質(zhì)在于金融壟斷。國家的金融管制導(dǎo)致了銀行業(yè)缺乏競爭，服務(wù)質(zhì)量低下。其中的一個表現(xiàn)，就是無視消費者的權(quán)利，特別是知情權(quán)和選擇權(quán)。
“據(jù)我個人所知，迫于市場競爭的壓力，目前部分商業(yè)銀行已經(jīng)不再要求貸款申請人支付律師費了，這也反映出銀行經(jīng)營理念的變化，消費者也多了一份選擇權(quán)。”彭友誼律師表示。 ★
(來源：中國新聞周刊 作者：白紅義)
