在過去的2008年12月里，蘿崗、花都、海珠、增城的5個即待收樓的樓盤，都遭到了業主的集體拒絕收房。房地產律師王美舟從2008年下半年開始，就接待了想集體退房的當事人。雖然來找他幫忙打退房官司的業主能挑出一大堆房子的毛病，但最根本的原因還是房價下跌，“退房止損”成了業主手上的最后一張牌。

　　但是，記者在12月底調查了涌現退房潮的樓盤，發現真正著手退房的業主幾乎沒有。鬧退房的業主，大多數都是以房子的質量問題為導火索，以退房為最后籌碼，要求開發商整改、補償損失。針對目前國內出現的退房潮，律師和不少專家都分析，業主要成功退房的成本很高，而且即使成功退房，也可能要等很長時間才能收到錢。

　　退房，無了期的戰爭

　　“如果真要退房，就要看我們和開發商誰更能拖時間久了”，龍光峰景華庭的一位業主說。業主QQ群里在傳，該樓盤還沒拿到《竣工驗收備案表》，“如果我們能拖到2009年3月25日我們就有理由退樓！”這個樓盤原本在上月初就要收樓，但業主們對樓盤質量強烈不滿，拒絕收樓，甚至有業主提議“團退”——集體退房。

　　與開發商斗爭的最后籌碼

　　1月6日本來是準業主郭偉(化名)收樓的日子。但他已收到七八條準鄰居的短信：“明天上午業主集結，維權！”一個多月來，為了收樓的事情，他已經多次向單位請假，一大早趕到蘿崗，跟開發商談質量、談整修、談賠償，深夜才能拖著疲憊的身體回廣州。他告訴記者，這實在太難熬了。置業的喜悅早就被一波三折的經歷沖淡了，和開發商的這場戰斗不知道什么時候才能結束。

　　盡管有業主說，“現在樓價跌得那么厲害，我們可以團退后再團購更便宜的”。但郭偉覺得退房是下下策，其實很多鄰居只是虛晃一槍嚇唬開發商，現在還沒有真正著手退房的人。

　　業主吹響集結號，開放商也不會干坐著。郭偉說，開發商只能用兩個字形容——狡猾。

　　12月底，開發商召集業主代表座談補償方案。參與的業主李先生說，開發商提出賠償15天延遲交樓違約金，但不賠現金，而是以送3個月管理費的方式賠償。業主們本以為至此便告一段落，但沒過兩天開發商通知，公攤面積比規劃時增加了不少，要求業主支付差價，后來又提出業主可以用賠償的管理費來抵消。就是相當于，發展商和業主互不相欠，業主還要照交管理費。

　　希望換來其他補償止損

　　萬象新都的準業主abo和鄰居們也想退房，理由是跌價太多。去年12月初，業主們就奔走相告，讓各位準鄰居“頂住壓力”拒絕收樓。業主們在要求補償方案里提出，“房價每況愈下，給前期買房的業主，造成了幾萬到幾十萬的損失”。

　　記者所見的補償意見中，業主們提出了4點要求。其中，第一要求開發商贈送每位業主5~8年的管理費，管理費從原來的1.8元/平降低到1.2~1.4元/平。第二是要求將原為800元/方、1000元/方的裝修標準，分別提高到1000元/方、1200元/方。這兩條就是為了補償“前期損失”。業主宋先生說，他們也明白開發商不可能補現金，但要能爭取免管理費、免費家電，也算是沒有吃大虧。

　　想加入濱江東某樓盤的業主論壇，要回答的第一個問題就是：“你是不是奸細？”

　　“退房團”的網上戰場

　　這個樓盤初期樓價在18000元/平左右，但到收樓時房價已經大打折扣。業主小梅告訴記者，其實有不少業主早已收樓，但也有近半業主堅持不收樓。“沒有花園、天橋絕不收樓”，去年12月中，業主曾集體抗議要求整改賠償。

　　但是，每當有業主在業主論壇或QQ群里表示不想再折騰，打算收樓時，總會引發一場口水戰。維權代表會斥責對方為“開發商的奸細”。小梅說，業主們的情緒其實是互相傳染的，態度動搖的人很快就會被拉進維權隊伍。近幾天，他們剛剛爭取到國土局的支持，開發商已開始動工建設原先承諾的中心花園。但對業主要求的樓價補差還沒有定論。

　　萬象新都的業主abo說，業主內部分成了兩派，一派人態度激烈，號召大家退樓；另一派人較為謹慎，經常提醒其他業主不要接受媒體采訪，對開發商要客氣耐心。現在，廣州鬧拒收和退房的樓盤不只一個，這些樓樓盤業主們互相在論壇里“串門”交流法律法規、退房條件。

　　在“退房”這個話題上，有個樓盤近期被頻繁提及，那就是全廣州也是全國首個限價房項目：保利西子灣。

　　近期有媒體稱，這個定價6800元/平的樓盤，過半業主因樓價下跌，以質量差為由退房。但12月底，記者實地調查發現，真正想退房的業主極少，多數業主都是在等待開發商整改好后入住。而且，目前已經有不少業主已經收樓，并開始搬家入住。同時，開發商方面也表示已調來最好的裝修隊，會盡快完成整改。1月初，記者回訪時發現，的確有部分業主家已修補好，但也有不少業主反映問題仍在。

　　業主現身說法

　　不想退房，希望早日入住

　　去年12月中，記者接連接到西子灣業主的報料電話，稱該小區有質量問題，影響收樓、無法入住，為此，記者到了該小區看看虛實。

　　在與西子灣的業主接觸中，記者發現業主對媒體充滿了不信任感。盡管記者接到了多位業主的報料電話，但記者一旦提出要到他們家看看時，多位業主都多番拒絕。后來，記者輾轉聯系上維權小組的一位成員，他和記者道出了其中的原因：“我們買限價房，必須是首次置業，加上限價房只能自住，不能出租、不能出售，業主當然重視質量！”

　　對于之前有媒體稱“業主因為房價下跌想退房”，該人士對這種說法非常憤怒，他說：“怎么可能退房？業主都是想快點整改好可以入住。但我們等了快1個月了，房子還沒整改，有些人急了是真的，但是我們不想退房。”

　　業主魏兵接受記者采訪時一再強調，自己并非想退房，而是在等待整改完畢入住。他去年11月中來看房時，發現存在的問題，然而一再反映問題依舊。因此才拒絕收樓，要求開發商繼續整改的。記者追問他是否想退房時，魏兵向記者展示了他預訂家具的收據和訂單，說：“我連家具都買好了，你說我是想退房還是想入住？”

　　魏兵證實了維權小組成員的說法，他強調因為這套房子只能自住，所以更在乎。他說：“小市民們容易嗎？40萬元30年期的公積金貸款，每月要還2201.39元，還只能自住不能搬走，這房子可是一輩子的事情啊！”所以，他的目標是：要有一套合格房子，對得起自己和家里的積蓄。他盼望開發商盡快整改以便入住，否則就只能走“最后一條路”——起訴開發商。

　　房屋瑕疵

　　多為裝修施工造成

　　在潘先生家中，記者發現房子確實有不少問題，但多數屬于裝修問題，未發現影響房屋主體安全質量的問題。

　　其中潘先生最不滿的是飄窗裂紋。潘先生家一共有3個飄窗，每個飄窗都裝了石板，不過所有石板都出現了橫向貫穿的裂紋。“他們說這是天然裂紋，不愿意更換。”潘先生說，之前的裝修隊手工很差，而且裝修工程承包過細，“經過層層承包，到最后都不知問題出在哪個環節。”

　　而且承包過散，不同工種的工作銜接不好。潘先生指給記者看，幾乎每個單元的電器開關、插座距離都太遠。潘先生還出示了在自己家用手機拍的照片：開關與插座距離很寬，中間塞上報紙、再封上玻璃膠，但現在已改裝好并重新粉刷過。 “本來應該靠一起的，但由于由不同公司承包，砌墻的先隨便留個位置，電工后來才在上面安上開關和插座，大多空位過多，電工就用玻璃膠封一下就完事了”，

　　事實上，廣州市白云區建設工程質量安全監督站(以下簡稱“安監站”)，已于去年12月12日由建設單位負責人組織施工、勘察、設計、監理等單位負責人等組成驗收組，對保利西子灣一期項目進行驗收。驗收中也發現了業主提出的問題，并發出了《整改通知書》。

　　相關驗收報告的結論是：一現場抽查發現：1、部分內、外墻面存在裂縫；2、部分窗未打防水膠；3、部分墻面裂縫修復后存在色差；4、部分廚房墻面飾面磚存在空鼓。二、未辦理環保驗收手續。“安監站”表示希望保利組織參建單位“全面驗查，落實整改”，同時因為這次驗收發現的問題，認為西子灣并未合格，也無法提供《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》。

　　開發商承諾

　　全力整改，保證交樓質量

　　就西子灣部分業主拒絕收樓及整改的問題，保利房地產集團品牌管理中心助理總經理何智韜接受了記者的采訪。

　　“首先我們承認在限價方項目上，我們的裝修的確有些地方做得不太夠。”何智韜和記者分析了其中的原因。

　　原因1：成本價銷售，重視裝修材料，但裝修施工有所忽視

　　何智韜和記者算了一筆賬：2006年11月，金沙洲推出4幅“雙限雙競”地塊，保利地產參與了其中3幅地塊的競標。并最終以6500元/平方米的最高限價和4.13億元的總地價取得了該塊地塊。平均到樓面，地價成本是2557元/平方米。據介紹，建設成本大概要3000~3500/平，加上稅務、管理等成本，總成本已經逼近6500元的最高限價。

　　同時，何智韜指出，在利潤率極低的情況下，西子灣的裝修標準仍達到600元/平。他說：“有的業主指出我們的裝修標準不過500元/每平方米，最多不超過550元。他們可以去附近標稱裝修標準1000元/平的住宅比一下，公道自在人心。我們沒有使用廉價、劣質的裝修材料，室內也沒有異味，這些都是大家認可的”。

　　何智韜算完這筆帳后，記者問為何裝修方面仍有多處不足。何智韜以潘先生家飄窗的裂紋為例，“像這種飄窗，我們都使用了石板面，而裂縫是裝修隊經驗不足造成的，我們會為業主更換，發現一處更換一處”。

　　原因2：裝修時間緊迫，難免瑕疵，碰上首次置業業主矛盾激化。

　　何智韜認為，西子灣的裝修問題并不比一般的住宅要多。他說：“其實一套房子收樓時發現裝修缺陷是常見的問題，我們的其他樓盤也會為業主整改。”他解釋，裝修工程整體推進，同時裝修數百套住宅，難免產生細微缺陷。他認為，西子灣某些問題被放大，很大的原因是“這是全國首套限價房，部分業主由于是首次置業，都比較緊張”。

　　何智韜表示，目前開發商已從旗下各工地抽調最好的施工隊，盡力為業主整改，保證交樓質量。

　　對于保利西子灣的樓價問題，韓世同認為，這個價格在廣州市區西部仍相當有吸引力，他指出畢竟西子灣直通地鐵，而且近江，品牌發展商對于將來的物業管理方面也有保障，業主退樓的話“不容易買到這么合算的房子”。

　　業主想退房成本高、難度大

　　對于目前出現的退房潮，房地產界專家、寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同認為，業主不應該以房價下跌為由要求退房。他說：“樓市和股市一樣有升有跌，買賣雙方應該維持契約的精神，不能因為市道不好就退房”

　　而對于不少業主以房子質量問題提出退房的現象，業內人士指出，普通的裝修問題并不能成為退房理由，業主要成功退房的成本和難度都很高。

　　雙方加強溝通方能解決問題

　　“有多大的問題，雙方不能坐下來慢慢談？”韓世同提起西子灣的退樓潮，第一句話就直指矛盾核心——雙方溝通不暢。

　　韓世同說：“首次置業者不明白收樓時的情況，他們見到別人的房子住進去很豪華、舒適，以為那就是收樓標準。其實，現在的房子施工，尤其是裝修施工，并非開發商自己就能做得很好的，需要大量工人來完成，施工過程難免出現問題。”

　　韓世同解釋說，目前的住宅收樓，尤其在精裝修環節，業主應多留個心眼，發現問題就讓開發商整改，一套住宅發現10余處，甚至20處裝修瑕疵很正常的。正確的處理方法，應該是業主反映問題，開發商積極整改解決，業主不必意氣用事。對于開發商，韓世同則建議開發商果斷處理裝修問題，只要合理要求就要不計成本地落實解決。他說：“開發商整改其實用不了幾個錢，何必斤斤計較呢？”

　　集體退房可行性差退房款難到手

　　律師王美舟說，2008年以來他真的很忙，找他打退房官司的人很多。他說，其實自己明白要求退樓的客戶，原因都是樓價下跌，但導火索卻是房屋質量、規劃更改。

　　但是，這些找他打退房官司的人，不少都被他勸退了。“我不是不敢得罪人，而是集體退樓缺乏可行性”，王美舟告訴記者，有些單獨要求退房的業主，他都能幫助協調庭外和解，但集體退樓的案子，不敢說勝算有多少。因為集體退樓涉及的款項動輒上億元，尤其目前不少開發商的資金鏈都有問題，業主就算打贏官司，開發商有沒有錢賠都是問題。

　　王美舟說，“一手收錢，一手還樓”的概率很低。業主退樓所承擔的風險非常大。因為開發商和業主簽訂的合同中，一般都規定如果要求退樓成功，退樓款項將在一個較長時期內返還，執行起來很困難。所以，業主即使成功退樓，也可能要等很長時間才能收回退樓款，可能遭遇的拖欠、賴帳等都是風險之一。

　　以質量為由退房檢測成本太昂貴

　　記者采訪發現，業主想以質量問題為由退房并不簡單。

　　廣州市啄木鳥裝修公司是廣州較早開展收樓委托驗房業務的公司之一，裝修監理工程師趙太宇在涉及退房風波的數個樓盤看過數十套住宅，他告訴記者，最常見的問題是裝修施工不規范。他說：“如果是能整改的問題，一般來說都不能退房。要退房就要主體結構性問題，比方說地基下沉這樣的問題”。

　　建筑監理師陳先生向記者介紹，如果提出質量問題退房，業主要請符合相關資質規定的單位對房子主體建筑質量提出檢測，費用非常高昂，動輒數以十萬元計，得不償失。

　　韓世同也認為，業主因一些質量瑕疵“過度維權”可能得不償失。他舉例說，某業主曾為了裝修問題拒絕收樓，最后鬧上法庭，結果房子空置了兩三年，業主還需要自行承擔租房等費用，人力物力消耗無數，實在得不償失。

　　以“拖”求退可能只是一廂情愿

　　現在部分“退房”業主抓住《竣工驗收備案表》不全來拖延時間，想憑此以開發商延期交樓為由退房。不過記者采訪多位房地產業內人士，都指出這種想法可能只是業主一廂情愿。

　　某地產公司市場部肖女士告訴記者，過去《竣工驗收備案表》的確是交樓的必要條件之一，但近年來隨著手續簡化，不少開發商和業主的合同中不再以《竣工驗收備案表》為收樓要件。

　　一些開發商則告訴記者，由于《竣工驗收備案表》涉及多個環節，不少住宅小區要等小區整體建設完成后才能取得，近年來也可以分期驗收，但相關部門辦理進度很慢，如果一定要等到這個備案表將影響銷售。

　　可以退房的十種情況

　　在某地產公司市場部工作的沈先生告訴記者，如果沒有主體結構問題，但如果有其他原因，也可以退房。他列舉了符合退房條件的十種情況。

　　1　延遲交房。是指到了合同中約定交房日后，業主遲遲得不到開發商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等。

　　2　開發商缺少有效證件與批文，導致合同無效。

　　3　開發商未購房人同意變更設計。

　　4　由于開發商的原因，在合同約定的期限內無法得到產權證。

　　5　無法得到貸款。 在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發商出具相關資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

　　6　實測房屋面積與暫測面積的誤差超過3%。

　　7　房屋質量不合格。 房屋質量不合格是房屋的"硬傷"，出現這種情況，首先是開發商難以拿到《竣工備案表》，無法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。

　　8　商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的，買受人有權退房。

　　　9　房屋質量導致嚴重影響使用。 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發商賠償損失的。

　　10 開發商把房子抵押。