現(xiàn)狀

　　西四環(huán)回暖提前半步

　　2008年11月15日遠(yuǎn)洋·沁山水第一期11000元銷售爆棚；12月21日第二期12500元繼續(xù)爆棚式銷售，這個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)不僅標(biāo)志著自身的探底成功，對(duì)西部區(qū)域的樓盤(pán)也起到了明顯的價(jià)格導(dǎo)向作用，周邊項(xiàng)目均以該項(xiàng)目的價(jià)格為坐標(biāo)，根據(jù)自身的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整，2009年1月，西四環(huán)一個(gè)新的房地產(chǎn)價(jià)值體系在底部夯實(shí)的情況下逐步形成。除個(gè)別項(xiàng)目以外，包括調(diào)查項(xiàng)目在內(nèi)，多數(shù)項(xiàng)目連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)出一個(gè)成交量放大、價(jià)格小幅上漲的特點(diǎn)。

　　而在二三月份，即使是市場(chǎng)比較活躍的東四環(huán)周邊，除首城國(guó)際中心等少數(shù)項(xiàng)目量增價(jià)漲外，多個(gè)項(xiàng)目還在以價(jià)格下探來(lái)?yè)Q取成交量，如珠江帝景、美利山、北京華僑城等；望京、通州、亦莊南等項(xiàng)目集中的區(qū)域回暖勢(shì)頭更弱一些，還處在即使項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)，成交量增加的項(xiàng)目也是少數(shù)的“點(diǎn)式”回暖狀態(tài)。相比之下，西四環(huán)沿線項(xiàng)目的回暖比其他區(qū)域提前了半步。

　　分析

　　西部受危機(jī)影響小

　　以往，西四環(huán)沿線項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)“中庸”，為何在此輪市場(chǎng)下探后的回暖中“表現(xiàn)突出”呢？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)肖勁分析說(shuō)：“今年，西四環(huán)區(qū)域的供應(yīng)量與往年相比，并沒(méi)太大變化；在需求方面，總的變化也不大。只是與其他區(qū)域相比，需求基本以自住需求為主。而在本輪市場(chǎng)回暖中，主要成交基本都來(lái)源于自住性需求客戶，這樣，西部自住性需求大的優(yōu)勢(shì)就顯示出來(lái)了”。

　　記者從京西一項(xiàng)目的內(nèi)部市調(diào)資料上看到，客戶來(lái)源80%以上為海淀和西城自住需求客戶。而西城是知名的“中央政務(wù)區(qū)”和“金融區(qū)”；海淀為“大院區(qū)”和“高校科研區(qū)”。根據(jù)他們的不完全統(tǒng)計(jì)，西部的政府機(jī)關(guān)單位60余家；中央及各大軍區(qū)的部隊(duì)大院、干休所、招待所180余個(gè)；金融機(jī)構(gòu)100余家，高校科研機(jī)構(gòu)50多所，這些行業(yè)的員工收入雖然不如外企、私企等企業(yè)的收入高，但比較穩(wěn)定，受本次金融危機(jī)影響較小。

　　東部主要以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)，客戶典型代表為CBD客戶，主要是以外企、股份制公司、跨國(guó)公司的青年家庭為主，客戶特征為追求現(xiàn)代化、國(guó)際化，較為時(shí)尚新潮，需求為自住、投資兼顧。泰福恒房地產(chǎn)公司副總劉新虎進(jìn)一步分析說(shuō)：“以往東部樓市活躍一些，價(jià)格上漲勢(shì)頭猛，所以泡沫也多；但在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的時(shí)候，跌幅就大，回暖也慢。”

　　預(yù)測(cè)

　　西四環(huán)房?jī)r(jià)短期不會(huì)大漲

　　西四環(huán)市場(chǎng)率先回暖了，是否意味著該區(qū)域房?jī)r(jià)將大漲呢？多個(gè)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，該區(qū)域短期內(nèi)不存在大漲的可能，但房?jī)r(jià)仍舊會(huì)略有小幅上調(diào)。

　　易居中國(guó)北京房地產(chǎn)研究所研究部部長(zhǎng)王秀玲分析說(shuō)：“目前，市場(chǎng)的成交量主要來(lái)自于低價(jià)前提下，積壓一年的自住需求集中釋放，市場(chǎng)并未真正回暖。西部也是一樣，雖然自住需求具有一定剛性，但超過(guò)一定預(yù)期，需求也會(huì)收縮。因此，不具備大幅漲價(jià)的條件。”劉新虎也認(rèn)為：“西部客戶收入雖然穩(wěn)定，但支付能力有限，這也是2007年?yáng)|部房?jī)r(jià)飛速上漲，西部房?jī)r(jià)仍舊穩(wěn)步小幅上漲的原因。”