“上海工業(yè)用地的容積率將從1提高到2，同時(shí)企業(yè)總部大樓用地也可以按工業(yè)地塊招拍掛方式出讓；此外計(jì)劃每年增加150萬～160萬平方米的寫字樓供應(yīng)量。” 一位接近上海市政府決策層的知情人士對記者透露，上海市政府有關(guān)部門正在醞釀意在“擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)投資的土地新政”，不日即將出臺。

　　如何在促進(jìn)房地產(chǎn)投資的同時(shí)堅(jiān)持嚴(yán)控土地供應(yīng)，成為地方土地部門需要權(quán)衡的首要難題。

　　但大量增加寫字樓供應(yīng)量、企業(yè)總部用地可按工業(yè)用地招拍掛，無疑引起了業(yè)界的爭議。

　　“這一政策已經(jīng)不止在于‘救市’，自然也不會是僅僅針對市場租金影響等簡單考慮，而是已經(jīng)上升到提振上海地方經(jīng)濟(jì)的層面。”上述知情人士如是評價(jià)。

　　促進(jìn)投資VS嚴(yán)控土地供應(yīng)

　　在11月中旬的上海市政府工作會議上，上海市結(jié)合實(shí)際部署出臺了八項(xiàng)措施。其中在“加快推進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)”一項(xiàng)，提出要“重點(diǎn)推進(jìn)商辦樓宇建設(shè)”。正是在這一會議后不久，有關(guān)部門關(guān)于“提高上海工業(yè)用地容積率和增加寫字樓供應(yīng)量”的新政消息由此傳出。

　　面對記者就新政內(nèi)容的求證，上海市房地局有關(guān)人士表示“還沒聽說過”，但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“早在2005年上海就把開發(fā)區(qū)新建項(xiàng)目的容積率從0.5左右提高到0.8以上。都市型工業(yè)園項(xiàng)目容積率則更是早已提高到1.2以上。”

　　此前中央“救市”新政剛剛出臺，便于10月末公布了《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》。

　　這一強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)控建設(shè)用地增量，節(jié)約集約用地，尤其是從嚴(yán)控制城鎮(zhèn)工礦用地中工業(yè)用地的比例”的《綱要》指出，全國工業(yè)項(xiàng)目用地容積率僅0.3~0.6，工業(yè)用地平均產(chǎn)出率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。

　　“即便是上海、深圳等城市，工業(yè)用地的容積率比東京、新加坡等發(fā)達(dá)國家城市也還有不小差距，”泰麒房產(chǎn)工作室分析師何凌飛稱，“上海近年來大量供應(yīng)工業(yè)用地，指標(biāo)趨于緊缺，工業(yè)用地容積率從1提高到2，無疑大大提高了土地利用率。”

　　“容積率提高一倍、企業(yè)總部大樓用地可以算工業(yè)用地，這個(gè)力度可謂很大，這或許跟今年下半年以來政府土地出讓壓力大有關(guān)。”DTZ戴德梁行華北區(qū)投資部主管葉建成一針見血，“這樣對于開發(fā)商而言可以相應(yīng)降低土地成本，而對于政府則土地單價(jià)可能有所提高，對財(cái)政收入也有好處。”

　　何凌飛指出，“土地招拍掛向來是GDP和政府財(cái)政收入的大頭，上海下半年土地流標(biāo)頻出，多為底價(jià)出讓。而在上海的“十四條”救市措施中，通過減少土地供給從而減少經(jīng)營性商品住房項(xiàng)目供應(yīng)量，又是其中的一條。如何在加強(qiáng)土地控制的前提下，提高土地利用率乃至出讓收益，從而保障地方財(cái)政收入并拉動經(jīng)濟(jì)增長，自然成為政府決策的關(guān)鍵所在。”

　　增加寫字樓供應(yīng)惹爭議

　　“上海寫字樓都已經(jīng)供過于求了，還要增加那么多？”葉建成等業(yè)內(nèi)人士聽聞這一新政后反應(yīng)激烈。

　　二、三季度以來，上海寫字樓市場就一直處于悲觀態(tài)勢。DTZ戴德梁行上海寫字樓三季度市場報(bào)告表明，截至今年第三季度，上海甲級辦公樓存量已高至5121887平方米。未來4個(gè)季度還將有622209平方米的甲級辦公樓竣工。

　　“供應(yīng)量大、需求疲軟，整體市場空置率大幅上升到9.8%，這已經(jīng)是2004年以來的新高。這種情況下還要增加寫字樓尤其是甲級寫字樓供應(yīng)？”浦東陸家嘴某高端寫字樓租務(wù)部門朱經(jīng)理質(zhì)疑道。第三季度，他所在的浦東區(qū)域甲級寫字樓平均租金為9.2元/平方米，環(huán)比已然大跌7.7%。

　　讓更多業(yè)內(nèi)人士憂慮的是，“如果企業(yè)總部用地也可以按工業(yè)用地招拍掛，那對于國美、蘇寧之類想在市區(qū)拿地建企業(yè)總部的企業(yè)或許是重大吸引，但對于企業(yè)總部承租占比很大的寫字樓市場則又是一大打擊。”

　　此外，上海工業(yè)用地容積率的提高對于已經(jīng)拿地尚在開發(fā)的開發(fā)商是否適用也是尚未明晰的爭議焦點(diǎn)，“假如開發(fā)商在原有地價(jià)拿地后容積率翻番，土地成本豈不是得以大幅下降？”葉建成指出。恰是這一點(diǎn)，讓在嘉定郊區(qū)擁有大幅工業(yè)地塊卻因?yàn)槿莘e率等一些問題“搞不定政府”而停滯開發(fā)的溫州嚴(yán)老板對新政滿懷期許。(作者：李子擎)